Apropiación indebida de zonas comunes
La apropiación indebida de zonas comunes es una situación que puede originar tensiones en las comunidades de propietarios.
Escaleras, jardines, pasillos, fachadas, tejados, patios interiores son elementos comunes y su uso se encuentra regulado por la Ley de Propiedad Horizontal.
Sin embargo, no es infrecuente que un propietario se apropie de estos espacios sin el consentimiento necesario del resto de vecinos, construyendo en ellos, almacenando objetos o instalando elementos de uso privado.
A continuación, vamos a exponerte el marco legal que regula la apropiación indebida de zonas comunes, ejemplos de los casos más habituales y cómo puedes actuar para buscar una solución al problema.
¿Qué es la apropiación indebida de zonas comunes y cuándo se produce?
La apropiación indebida de zonas comunes de una comunidad de propietarios se refiere al uso, disfrute u ocupación de un espacio compartido sin autorización del resto de vecinos o sin aprobación mediante acuerdo comunitario.
Las zonas comunes como pasillos, patios, azoteas, garajes o piscinas son bienes que pertenecen a todos los propietarios. Si nos remitimos a la Ley 49/1960 conocida como Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tanto propietarios como inquilinos tienen derecho a usar estas zonas siempre que no perjudiquen a los demás ni alteren su destino común.
Cuando una persona las utiliza de forma exclusiva o las modifica sin permiso (por ejemplo, colocando objetos más allá del límite de su plaza de garaje), se considera apropiación indebida o uso privativo no autorizado.
Apropiación indebida de zonas comunes: ¿qué dice la Ley?
La Ley de Propiedad Horizontal regula la apropiación indebida de zonas comunes con respecto al uso compartido de elementos, prohibiendo alteraciones sin el debido permiso y permitiendo acciones judiciales para devolver los espacios a su estado original.
En concreto, los artículos 7 y 9 de la LPH se centran en esta cuestión en los términos que siguen:
- En el artículo 7 se indica que un propietario no tiene derecho a alterar las zonas comunes.
- El artículo 9 obliga a respetar las instalaciones comunes y hacer un uso adecuado de ellas.
A su vez, el Código Civil español, sobre todo en su artículo 394, establece que cada partícipe puede usar las zonas comunes bajo el concepto de comunidad de bienes, aunque con dos límites claros:
- Que las zonas se usen conforme a su destino. Por ejemplo, en un pasillo no se puede colocar un armario porque esu función es la de facilitar el paso.
- Que no perjudique el interés de la comunidad ni impida que los demás usen su derecho.
Así las cosas, cualquier abuso de derecho en tu comunidad puede ser objeto de reclamación ante el presidente o, en última instancia, ante los tribunales.
¿Cuándo se pasa del uso legítimo a la invasión de las zonas comunes?
La frontera que separa el uso legítimo del uso invasivo suele ser considerada una zona gris que genera muchos conflictos en las comunidades de vecinos.
Hemos recopilado los contextos más habituales en los que se cruza ese límite:
- Cuando el uso deja de ser compartido y pasa a ser exclusivo: ocupar un trozo de portal, jardín o garaje como si fuera tuyo y los demás no puedan usarlo.
- Cuando se altera el destino de la zona sin acuerdo previo. Sería el caso de cerrar un patio común.
- Cuando se realiza una modificación material de un elemento común. Por ejemplo, instalar estructuras sin la autorización de la comunidad en junta con las mayorías previstas en la LPH.
- Cuando el uso produce molestias, riesgos o actividades prohibidas. Ocurre cuando alguien desarrolla actividades insalubres, peligrosas o ilícitas en zonas comunes.
- Cuando se mantiene una ocupación del espacio temporal que, por duración o intensidad, se convierte de facto en privativa, como convertir una parte de un pasillo en trastero.
- Cuando el uso contradice lo recogido en los estatutos o normas de régimen interno aprobados por la comunidad para regular esas zonas.
Para evitar conflictos es siempre aconsejable conocer los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos, y preguntar al presidente de la comunidad o al administrador si te surgen dudas al respecto.
Ejemplos de apropiación indebida de zonas comunes: casos más habituales
La apropiación indebida de zonas comunes puede adoptar formas muy variadas. En los siguientes apartados abordamos las más habituales.
Cierre o ampliación de terrazas comunitarias
Algunos propietarios cierran terrazas o azoteas comunitarias para ampliar su vivienda.
Por muy cerca que estas se encuentren de tu propiedad, estas zonas pertenecen a todos los propietarios y para hacer un uso privativo de ellas debes obtener la autorización oportuna.
Ocupación de pasillos o rellanos con objetos personales
Colocar muebles, bicicletas, armarios en pasillos, portales o rellanos supone una utilización privativa de un espacio común y tampoco está permitido.
Convertir este tipo de espacios en zonas de uso exclusivo altera su naturaleza, limitando el paso o dificultando el acceso al resto de vecinos.
Uso exclusivo de patios o jardines comunitarios
Instalar vallas, macetas fijas, barbacoas o cualquier tipo de mobiliario permanente en patios o jardines comunes constituye, también, una apropiación indebida.
Uso de zonas comunes para eventos privados
Si necesitas celebrar alguna fiesta en una sala comunitaria, en el jardín o en la azotea, como un cumpleaños, también vas a necesitar obtener el permiso de tus vecinos en junta de propietarios.
Alteración de la fachada por ventanas o aire acondicionado
Cuidado con el cambio de ventanas porque son consideradas en su parte exterior como elementos comunes porque pueden alterar la estética de la fachada, que es un componente comunitario.
Lo mismo ocurre con la instalación de equipos de aire acondicionado en fachadas, balcones o patios. En muchos casos se autoriza su instalación, siempre que se respeten las normas de la comunidad y criterios de uniformidad.
¿Qué puedo hacer si un vecino invade las áreas comunes?
Si un vecino se apropia de una zona común el primer paso ha de ser siempre intentar hablar amablemente con la persona para que cese esa utilización no autorizada.
Cuando no es posible, suele ser habitual que el conflicto se intente solucionar siguiendo estos pasos:
- Identifica la situación e informa al presidente de la comunidad. Este suele requerir que el vecino cese su atribución unilateral del uso de un espacio común.
- Si la persona persiste, suele enviársele un burofax en el que se le insta a que cese de inmediato la actividad.
- Si la situación persiste, la Junta de Propietarios puede autorizar formalmente el inicio de acciones legales.
- Por último, se podrá interponer la acción reivindicatoria y, en su caso, la acción de cesación para que un juez ordene la restitución de la zona a su estado inicial, y determine las posibles indemnizaciones por daños y perjuicios.
Para evitar conflictos que estropeen la convivencia y el presupuesto de la comunidad, contar con el respaldo de un seguro para comunidades como los que ofrecemos en Reale Seguros es una garantía.
En sus coberturas básicas cuenta con un servicio de asesoría jurídica telefónica y la cobertura ServiEdificios; una asistencia 24/7 enfocada a resolver cualquier problema que surja en el edificio.
Si necesitas que ampliemos la información al respecto, ponte en contacto con nuestros agentes, te atenderán encantados.
