Cambiar las escrituras de una vivienda tras fallecimiento

Si estás leyendo este artículo puede ser que acabes de heredar y no tengas claro si hay que cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento del propietario.

Los trámites a realizar tras el fallecimiento siempre son duros y farragosos, y el supuesto que hoy abordamos en este artículo no lo es menos. De hecho, la situación que te planteamos encierra una de las dudas más comunes entre los herederos de una casa y se convierte en la pregunta que se hacen con muchísima frecuencia.

Esperamos que al llegar al final de este post todas tus dudas hayan quedado resueltas, pero ya sabes, si necesitas información adicional sobre tu seguro de decesos, nos tienes a tu disposición en la página de contacto de Reale Seguros.

 ¿Cuándo y cómo hay que cambiar las escrituras de una vivienda tras fallecimiento?

Lo primero que queremos aclararte es que no es obligatorio cambiar las escrituras de una vivienda inmediatamente tras el fallecimiento del propietario pero sí que es recomendable.

La diferencia entre ambos matices viene dada porque más tarde o más temprano deberás proceder al cambio de titularidad para tener todos los papeles en orden y evitar problemas legales y fiscales, así que la no obligatoriedad es relativa y solo supone un traslado temporal.

Finalmente, de lo que se trata es de que la vivienda aparezca legalmente y a todos los efectos a tu nombre, por lo que como te decíamos hace un momento, el cambio de titularidad se habrá de dar, sí o sí, si pretendes hacer un uso y disfrute pleno de la misma.

Una vez aclarado lo anterior, debes saber que el cambio de titularidad de una vivienda heredada conlleva que realices una serie de trámites administrativos que, como ya imaginarás, tienen unos costes.

El primer paso que deberás afrontar es aceptar la herencia ante Notario y tras ello, abonar el Impuesto de Sucesiones cuyo importe variará dependiendo -entre otros factores- de la Comunidad Autónoma correspondiente y del grado de relación entre el fallecido y el heredero.

Por ejemplo, si quien hereda es descendiente directo del testador, el impuesto a pagar será en menor cuantía que si quien hereda es la pareja del fallecido con quien tiene una relación personal pero no un vínculo legal.

Asimismo, tenemos que avisarte de que en algunos casos, el importe de este impuesto es motivo disuasorio y son muchos los herederos que acaban rechazando la herencia por no poder hacer frente a la cuantía del tributo.

Además del Impuesto de Sucesiones, deberás satisfacer otro gravamen: el Impuesto por el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía municipal y que está a cargo del ayuntamiento del municipio en que se encuentra situado el inmueble. En este caso, al igual que pasaba con el Impuesto de Sucesiones, la cuantía final a pagar dependerá entre otros factores del consistorio en que tengas que realizar el trámite. Cada administración municipal tiene potestad para marcar el precio por este concepto.

Una vez que cuentes con el comprobante de pago de estos dos impuestos, con el Certificado de defunción y de últimas voluntades y con las escrituras de la vivienda, será momento para que pases por el Registro de la Propiedad y hagas efectivo el cambio de la titularidad de la vivienda a tu nombre.

A estas alturas del artículo seguro que eres consciente de que completar el trámite va a llevarte un tiempo, e incluso puede que requiera que te apoyes en un asesor legal que te indique qué y cómo proceder en cada momento.

 Otras cuestiones a tener en cuenta

En el punto anterior te hemos presentado un dibujo global del panorama que se plantea al cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento.

Sin embargo, existen otros aspectos previos a los que también habrás de prestar atención. A continuación hacemos un repaso de ellos.

 Tipo de sucesión: intestada o con testamento

Los herederos legítimos y legales de una vivienda pueden ser considerados como tales tanto si la sucesión se documenta con un testamento como si es intestada.

La diferencia entre ambos supuestos se basa principalmente en que en el caso de no existir testamento, el proceso de acreditación de herederos será algo más complejo y requerirá de un aporte de documentación extra con el fin de demostrar el derecho legal por parte de quien dice ser heredero de pleno derecho.

Si te encuentras en la tesitura de ser heredero intestado y para poder cambiar las escrituras de la vivienda tras el fallecimiento del testador deberás hacer efectiva la herencia presentando los siguientes documentos:

• Orden de la sucesión: en el que se mostrará la lista de descendientes, ascendientes, cónyuge, pareja de hecho y colaterales hasta cierto grado.

• Acta de declaración de herederos: en la que se te reconoce como tal (y al resto de herederos en caso de haberlos). Deberás acreditarte con un documento de identidad en vigor y legal (DNI o pasaporte). Además, al acta de declaración de herederos se aporta el certificado de defunción y de últimas voluntades, el libro de familia del difunto o los certificados del Registro Civil del matrimonio y nacimiento de los hijos, y el documento de identidad del difunto.

Cuando la sucesión está acreditada por un documento testario con la presentación del mismo será suficiente.

Acuerdo entre los herederos

Por otro lado, también deberás tener en cuenta que todos los herederos pueden estar de acuerdo con el reparto pero también puede darse el caso de que haya desacuerdo entre ellos.

En este último caso, en el proceso de validación, aceptación y reparto de la herencia podrán tener que intervenir un albacea o un contador partidor testamentario, o un contador partidor dativo con el fin de proceder a la división judicial de la herencia.

Ventajas de no escriturar la vivienda heredada

¿Tiene alguna ventaja no cambiar las escrituras de la vivienda tras el fallecimiento del testador?

A continuación te comentamos las dos principales ventajas y que son más comunes:

1. No pagar gastos de notaría y de Registro de la Propiedad. Si no los pagas en el momento del fallecimiento tendrás que pagarlos después, sobre todo si quieres realizar alguna acción con la vivienda (venta, alquiler, etcétera).

2. Dificultar el cobro de cargas del inmueble heredado al no figurar tu nombre en las escrituras públicas registradas.

 Desventajas de no escriturar la vivienda heredada

En cuanto a las desventajas a las que te puedes enfrentar si no escrituras la vivienda a tu nombre tras el fallecimiento del testador encontramos:

1. Que sin estar firmada la escritura que te faculta como heredero, fallezcan personas con derecho a la misma herencia y entren en el reparto nuevos herederos menores de edad, incapacitados, familiares de otro grado de consanguinidad o familiares políticos, o que simplemente no acepten la herencia.

2. Que por diversos motivos pierdas tu capacidad legal o mental para optar a la herencia teniendo que ser tu tutor legal quien firme la escritura pública en tu nombre.

3. Que necesites dinero rápido y quieras vender o alquilar pero no puedas porque la escritura no está formalizada a tu nombre.

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