Convertir un local en vivienda: requisitos y normativa

Convertir un local en vivienda es posible y puede convertirse incluso en una opción rentable para dar uso a espacios que no se estén utilizando. Sin embargo, no todos los locales son válidos para un uso habitacional.

La gran demanda del mercado de alquiler y la poca oferta que se puede encontrar, sobre todo en grandes ciudades, está planteando los locales comerciales como una opción alternativa. Estos espacios ofrecen una serie de ventajas como la eliminación de las barreras arquitectónicas.

Sin embargo, antes de convertir un local en vivienda debes conocer qué requisitos te van a solicitar para la transformación y cuál es la normativa aplicable. De todo ello vamos a hablarte en el artículo que vas a descubrir a continuación.

Requisitos para convertir un local en vivienda

Si tu pregunta gira en torno a cómo convertir un local en vivienda, te vamos a listar los requisitos necesarios a través de los pasos que debes completar para conseguirlo.

Realizar un estudio de viabilidad

Este tipo de estudio debe realizarlo un técnico especializado.

La primera obligación es que el local se encuentre en un suelo que, según la normativa urbanística aplicable, permita su transformación en vivienda y no esté catalogado como suelo terciario al estar orientado únicamente a prestar servicios al público, a las empresas y a los organismos.

 Solicitar permiso a la comunidad de vecinos

Es preciso que solicites la autorización a la comunidad de vecinos.

En principio, la obligatoriedad de esta solicitud suele estar plasmada en los estatutos.

 Conseguir la licencia de obras correspondientes

Para adaptar el espacio al nuevo uso que le vas a dar, es posible que tengas que realizar una serie de obras para adaptarte a la normativa.

Este proyecto debe ser asumido por un técnico especializado o una empresa que se ocupará de solicitar los documentos necesarios y de abonar la licencia municipal.

Pedir la licencia de cambio de uso

Un técnico especializado es el encargado de redactar el proyecto para el cambio de uso que se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad certifica que un espacio reúne las condiciones necesarias para ser habitado.

Generalmente, y dependiendo de cada ayuntamiento, la vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) que veremos más adelante, y además debe:

• Contar con una superficie igual o mayor a 35 m².

• Disponer de una altura superior a 2,50 m, sin contar los falsos techos.

• Cumplir con el porcentaje de aperturas para la entrada de luz, las dimensiones mínimas para cada habitación, además de disponer de ventilación en cada espacio.

• Estar situada por encima de la rasante de la calle.

 Registrar la nueva vivienda

El último paso para convertir un local en vivienda pasa por:

• Notificar el cambio de uso ante notario.

• Formalizar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Registrarla en el Catastro municipal.

 Normativa aplicable para convertir un local en vivienda

Desde el año 2006 el CTE es el documento al que se deben referir los técnicos que se encargan del proyecto y plasma las exigencias de los edificios públicos y privados en materia de habitabilidad, seguridad, energía, etc.

En lo que respecta a la habitabilidad de las viviendas el código establece 6 exigencias básicas de las que te vamos a detallar seguidamente.

 Seguridad estructural (SE)

Permite certificar que el edificio ofrece un comportamiento estructural adecuado al uso que se le va a dar y que los materiales superan los criterios mínimos de calidad establecidos.

En este orden de cosas, se estudia que no vayan a producirse deformaciones, degradaciones o anomalías inadmisibles.

Seguridad en caso de incendio (SI)

Este tipo de seguridad se orienta a minimizar el riesgo de daños derivados de un incendio accidental para los usuarios de un edificio.

Por esta razón, el apartado se centra en el cumplimiento de 6 exigencias estandarizadas (SI 1, SI 2, SI 3, …) que tienen en consideración:

1. El riesgo de propagación interior.

2. El riesgo de propagación exterior.

3. Los sistemas de evacuación de los ocupantes.

4. Las instalaciones de protección.

5. La facilitación de la intervención de los bomberos.

6. La resistencia estructural del inmueble.

Seguridad de utilización (SU)

El objetivo es reducir al máximo los riesgos que pueden sufrir los usuarios del edificio por las características del proyecto, construcción, uso y mantenimiento.

Esto se consigue cumpliendo unas exigencias básicas frente a peligros de diferente naturaleza como:

• Caídas.

• Impacto o atrapamiento.

• Aprisionamiento.

• Pérdida de visibilidad por iluminación inadecuada.

• Situaciones de alta ocupación.

• Ahogamiento.

• Accidentes por vehículos en movimiento.

• Electrocución por la acción de rayos.

 Salubridad, higiene y protección del medio ambiente (HS)

Este apartado se focaliza en recortar el riesgo de padecer enfermedades o molestias al vivir dentro de los edificios.

Se observan también medidas para que ni las estructuras ni el entorno se deterioren con base en:

• La protección frente a la humedad.

• La recogida y evacuación de residuos.

• La calidad del aire interior.

• El suministro de agua.

• La evacuación de las aguas residuales.

 Protección frente al ruido (HR)

En este sentido, las medidas adoptadas deben reducir el riesgo de padecer molestias o enfermedades originadas por la exposición al ruido aéreo, de impacto o a las vibraciones de las instalaciones del inmueble.

Ahorro de energía (HE)

Este punto recoge las exigencias básicas enfocadas en la eficiencia energética de los edificios, tanto en instalaciones térmicas, como de iluminación.

Este código va actualizándose a medida que se incorporan nuevas normativas. Por ejemplo, en el Real Decreto 450/2022 se recoge la exigencia de disponer de una infraestructura mínima para la recarga de vehículos eléctricos.

Además de todo lo expuesto hasta el momento, la nueva vivienda debe cumplir con las normas de habitabilidad de viviendas de cada Comunidad Autónoma (CC. AA. ). Sin embargo estas normas no pueden menoscabar lo determinado por el CTE.

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