Elementos privativos
Los elementos privativos son aquellas zonas e instalaciones que puede usar un propietario de manera exclusiva e independiente. Puede hacer obras en ellos respetando lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué son los elementos privativos según la Ley de Propiedad Horizontal?
Los elementos privativos son aquellas zonas e infraestructuras que son aprovechadas de manera individual e independiente por un propietario determinado.
Así los define el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) donde se especifica que estos elementos deben contar con salida a un elemento común o directamente a la vía pública.
Estos elementos se inscriben en el Registro de la Propiedad como tal y se les asigna una cuota de participación para gastos comunes.
A diferencia de los elementos comunes, como la fachada o el tejado, su uso es privativo (solo los pueden utilizar las personas designadas), pero pueden soportar instalaciones generales como tuberías, siempre que no alteren su esencia.
Diferencia entre elementos privativos y elementos comunes
Los elementos privativos, a diferencia de los comunes, cuentan con acceso y salida propias.
Asimismo, las zonas de uso exclusivo permiten modificaciones con una simple comunicación a la comunidad previa a la actuación, como recoge la LPH en su artículo 7. En este sentido, cabe señalar que el procedimiento, que supone una obligación legal, es este siempre que las modificaciones no afecten a elementos comunes, o a la estética, seguridad o estructura del edificio. En esos casos, las intervenciones pueden ser paralizadas legalmente.
En cambio, cuando se ven afectados elementos comunitarios, se suele requerir unanimidad en una junta de propietarios, aunque el procedimiento puede depender de la naturaleza de las obras y de lo estipulado en los estatutos de la comunidad.
¿Qué ocurre con los elementos comunes de uso privativo?
Entre los elementos privativos y los elementos comunes existe una tercera categoría: los elementos comunes de uso privativo.
Se trata de espacios que son propiedad de toda la comunidad (por lo que se consideran elementos comunes), pero cuyo uso se cede de manera exclusiva a un propietario.
Los patios interiores, las terrazas comunitarias de uso privativo o los jardines adosados son ejemplos comunes de este tipo de zonas en copropiedad, pero que solo tiene derecho de uso un propietario concreto.
Aún así, su mantenimiento estructural (como las filtraciones de agua de una terraza que actúa también como cubierta de un edificio) suele ser responsabilidad de la comunidad de propietarios.
Ejemplos prácticos de elementos privativos
Entre los elementos privativos más comunes se encuentran los que te enumeramos a continuación:
- Pisos o viviendas unifamiliares.
- Locales comerciales.
- Plazas de garaje.
- Terrazas privativas cuando son de uso exclusivo o terrazas y balcones privativos plenos.
- Despachos y oficinas de uso mixto o terciario.
¿Puedes hacer obras en tu elemento privativo?
Como propietario, tienes derecho a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de tu vivienda o local, dentro de los límites establecidos en la LPH y en los estatus de tu comunidad de propietarios.
Siempre que las obras no afecten a la estructura, estética o seguridad del edificio, como te hemos avanzado, respetes lo dispuesto en las normas comunitarias y no vulneres los derechos de otros propietarios, solo necesitas comunicarlo al presidente o administrador de la comunidad.
Ahora bien, cuando las obras afectan a elementos comunes, como puede ser el caso de abrir un hueco en un muro de carga, vas a necesitar la autorización expresa de la junta de propietarios, y en algunos casos por unanimidad.
Sobre este particular, conviene recordar que las reformas que responden a criterios de sostenibilidad (instalación de un punto de carga de vehículos) o supresión de barreras arquitectónicas se han flexibilizado.
No obstante, puede ocurrir, sobre todo en modificaciones importantes, que también sea necesario que presentes el proyecto técnico y que asumas formalmente la responsabilidad por los daños que pudieran derivarse.
Lo recomendable en estos contextos es que consultes con un asesor especializado que te indicará cómo actuar correctamente para evitar riesgos y conflictos.
¿Cómo asegurar elementos privativos?
Puedes proteger tus elementos privativos con un seguro de hogar individual que cubra daños en continente privativo (como daños por agua o fuego) y en contenido (muebles, robos de pertenencias, etc.).
Estos seguros particulares completan los seguros comunitarios que protegen las instalaciones en copropiedad de las zonas comunes, además de suponer una forma de cubrir la responsabilidad civil y proteger tu patrimonio.
