¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler?
Si tienes una vivienda en propiedad que deseas alquilar, o si estás pensando en alquilar una, probablemente te has preguntado si es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler.
Vamos a responder en detalle a esta cuestión a lo largo de este artículo, pero te avanzamos que en España la fianza no solo es obligatoria, sino que en la mayoría de las Comunidades Autónomas es necesario presentarla en el organismo correspondiente.
En el caso de que esta cuestión te interese, sigue leyendo porque vamos a explicarte exactamente qué es una fianza en un contrato de alquiler, qué dice la ley al respecto, y qué pasa si no la depositas, entre otros aspectos relevantes.
¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?
La fianza de un contrato de alquiler o fianza arrendaticia es un depósito en metálico que funciona como una garantía a favor del arrendador que asegura que el inquilino (arrendatario) cumpla las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento.
En otras palabras, la fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega a la persona que alquila la vivienda o local cuando se celebra el contrato para cubrir posibles daños en la vivienda, o impagos de rentas o de servicios, entre otros incumplimientos.
En el caso de que a fecha de finalización del contrato de alquiler todo esté correcto, el propietario del espacio alquilado debe devolver la fianza.
En España, la fianza cuenta con carácter obligatorio, por lo que no es posible formalizar legalmente un contrato de alquiler sin reflejarla, tal y como queda establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Por este hecho, es uno de los datos que deben aparecer reflejados en el contrato, además de los datos identificativos de las partes y de la finca, y las características del acuerdo que, además del importe de la fianza, deben incluir la renta anual pactada, el plazo temporal del alquiler, así como las garantías adicionales si las hay.
Diferencia entre fianza legal y fianza contractual
Existen dos tipos de fianza: la legal y la contractual. La fianza legal es la obligatoria por ley y que protege al arrendador del incumplimiento por parte del arrendatario de las condiciones pactadas.
Al margen de esta, ambas partes pueden acordar establecer garantías adicionales, tal y como también refleja la LAU, pero que no son obligatorias. Es lo que se conoce como fianza contractual porque es específica de cada contrato.
Sin embargo, este tipo de garantías se encuentra sujeta a una serie de limitaciones como que su valor no puede exceder el importe correspondiente a dos mensualidades de la renta establecida.
Ahora bien, en el supuesto de los alquileres superiores a cinco o siete años, con un uso distinto al de vivienda los firmantes son libres de pactar las condiciones que estimen oportunas.
A diferencia de la fianza legal, la fianza contractual no debe depositarse en ningún organismo.
¿Para qué sirve una fianza de alquiler?
El propósito principal de una fianza de alquiler es el de proteger los derechos del arrendador frente a un posible incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones.
Así las cosas, en caso de impagos, deterioro del inmueble o usos indebidos, el propietario puede resarcirse gracias a la fianza, tanto legal como contractual.
Si bien es cierto que las fianzas benefician al arrendador, también suponen una protección para el inquilino, ya que representa una seguridad jurídica que manifiesta que el arrendador va a cumplir con el contrato.
Al fin y al cabo, se trata de una herramienta que permite evitar problemas legales.
¿Es posible usar la fianza para abonar las últimas mensualidades del alquiler?
No es posible utilizar la fianza para pagar las últimas rentas, puesto que no se estaría respetando la finalidad de la misma que es la de cubrir los posibles incumplimientos del contrato por parte de la persona arrendataria.
¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler según la ley?
Sí, la fianza en un contrato de alquiler es obligatoria por ley y un depósito sin devengo de intereses para arrendamientos de inmuebles dedicados a vivienda como a un uso distinto, tal y como queda recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Las Comunidades Autónomas que tienen competencias en viviendas son las encargadas de regular la obligatoriedad del depósito. Esto es beneficioso para la región en el sentido de que los intereses generados por estos depósitos no se devuelven al arrendador ni arrendatario, sino que se invierten en financiación para políticas de vivienda.
Cabe señalar que si transcurre un mes desde la finalización del contrato y el ente público competente no procede a la devolución de la cantidad depositada en concepto de fianza, el importe devengará el interés legal que sea aplicable.
En lo tocante a la garantía adicional, en virtud de lo que te hemos explicado, no es obligatoria, pero también puedes depositarla junto a la fianza en el organismo que te corresponda.
¿Puedes firmar un contrato de alquiler sin fianza?
A pesar de que la fianza legal es una obligación, existen algunas excepciones de organismos que pueden hacer un contrato de arrendamiento sin depositarla. Es el caso de la Administración General del Estado, las Administraciones de las CC. AA. y otras entidades, asociaciones y organizaciones de administración local.
¿Cuándo se tiene que presentar la fianza en un contrato de alquiler?
De acuerdo con la legislación vigente, la fianza ha de presentarse en los 30 días siguientes desde el día de la fecha del contrato de arrendamiento en los organismos correspondientes.
A continuación, te hemos preparado una tabla con las entidades que gestionan las fianzas en cada una de las CC. AA:
Si los importes son objeto de una actualización, el arrendador debe presentar un nuevo depósito por el importe incrementado.
¿Qué pasa si el arrendador no presenta la fianza?
El arrendador es la persona responsable de presentar el registro de entrada de la fianza ante el organismo competente. De no hacerlo, puede verse expuesto a consecuencias de diversa naturaleza que varían en función de la normativa autonómica.
Entre ellas se encuentran sanciones económicas, recargos e intereses, reclamaciones por parte del inquilino que puede denunciar al propietario por incumplimiento, así como otros problemas legales que pueden generar en impedimentos administrativos de diversa índole.
Además, este hecho supone un incumplimiento del contrato que puede suponer su anulación.
¿Si formalizas un nuevo contrato de la misma finca debes presentar la fianza?
Sobre este particular es necesario aclarar que el registro de fianzas no permite la compensación de los importes de diferentes contratos. Esto quiere decir que para cada contrato debe presentarse la fianza correspondiente.
Así las cosas, si vas a rescindir un contrato de alquiler y a crear otro, debes solicitar la devolución de la fianza del primero y presentar el depósito obligatorio del segundo.
¿Qué ocurre si necesitas incorporar a una nueva persona a un contrato vigente?
Ante cualquier tipo de modificación contractual, como añadir una nueva persona en el alquiler, es preciso solicitar la devolución de la fianza depositada y presentar una nueva fianza con los datos de la nueva persona junto al resto.
¿Cuál es la cantidad de la fianza que se puede pedir en un contrato de alquiler?
La cantidad de la fianza que se puede pedir en un contrato de alquiler viene determinada por ley siendo de una mensualidad de renta en el caso de un arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, y de dos mensualidades en otros tipos de alquileres o si se trata de un alquiler temporal.
Entendiendo lo que acabamos de comentar, los importes máximos que pueden pedirse en concepto de fianza legal y contractual son los siguientes:
- Vivienda habitual. 1 mes de renta para la fianza legal, y 2 para la contractual, esto es, puedes solicitarse 3 meses de renta como máximo.
- Otros usos o vivienda temporal. 2 meses para la fianza obligatoria y la cantidad que se pacte entre las partes para la contractual, si ha lugar.
En cuanto al depósito de la fianza legal algunas CC. AA. plantean dos tipos de modalidades:
- Supone el 100 % del importe de la fianza de cada contrato de arrendamiento.
- Especial de concierto. Se deposita el 90 % del importe de las fianzas si se disponen un mínimo de 10 fincas urbanas arrendadas o si el importe de la o las fianzas es de al menos 10.000 €.
¿Cuándo y cómo se tiene que devolver la fianza al arrendatario?
El arrendador debe devolver la fianza del alquiler al arrendatario en el plazo de un mes desde la finalización del contrato y entrega de llaves siempre que el inmueble se encuentre en condiciones óptimas.
Si el inquilino no ha cumplido con sus obligaciones, el propietario puede quedarse con una parte o la totalidad de la fianza para realizar las reparaciones necesarias o cubrir los gastos que se hayan derivado por este incumplimiento.
¿Qué tipo de daños pueden descontarse de la fianza de alquiler?
Estos son los casos más habituales por los que el arrendador puede no devolver la fianza íntegra:
- Daños en la propiedad que no se deban al desgaste natural por un uso normal.
- Daños en electrodomésticos y mobiliario.
- Falta de limpieza y condiciones insalubres.
- Impago de rentas o de servicios de luz, agua, gas, etc.
- Restauración de llaves o cambio de cerraduras por pérdida de llaves o daños en la misma.
En cualquier circunstancia, resulta esencial que arrendador e inquilino documenten el estado de la propiedad al inicio y final del contrato mediante un inventario firmado por ambas partes.
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