Filtraciones en terraza comunitaria de uso privativo: quién debe pagar

Cuando hay filtraciones en una terraza comunitaria de uso privativo, la comunidad de propietarios es quien debe pagar la impermeabilización si el origen es estructural.

En todo caso, hay 3 preguntas que debes plantear ante un siniestro de esas características: cuál es el origen del daño, qué dicen los estatutos de la comunidad y qué responsabilidades diferencia la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) entre mantenimiento superficial y daños.

En este artículo, vamos a responder con claridad quién paga realmente las filtraciones y humedades, cuándo el propietario con uso privativo debe asumir los gastos, y cómo actuar ante un conflicto en una comunidad de propietarios.

Terraza de uso privativo: ¿a quién pertenece realmente?

La terraza comunitaria de uso privativo, aunque solo la use un vecino, sigue siendo propiedad de la comunidad porque la cubierta del edificio cumple una función estructural que no admite una apropiación individual. Este hecho ha sido consolidado por el Tribunal Supremo.

Por su parte, la Audiencia Provincial de Navarra, en una sentencia de enero de 2026, lo dejó claro cuando condenó a una comunidad de Pamplona a reparar las filtraciones bajo una terraza de uso privativo, aplicando la doctrina del Tribunal Supremo.

Aunque el Registro de la Propiedad y los estatutos de la comunidad recogieran el carácter privativo del espacio, la lámina impermeabilizante situada bajo el solado seguía siendo un elemento común.

Lo decisivo en estos casos no es quién usa la terraza, sino el origen del daño. Si la causa es estructural (por ejemplo, desgaste de materiales, defectos de construcción o agotamiento de la vida útil de la impermeabilización) paga la comunidad.

Los estatutos pueden modular ciertas reglas, pero no eximen a la comunidad de su responsabilidad sobre daños estructurales.

¿Quién paga las filtraciones en una terraza privativa según la LPH?

La comunidad de propietarios debe asumir las reparaciones por humedades en terrazas comunitarias de uso privativo cuando el problema afecta al forjado, la cubierta o la impermeabilización.

En cambio, el propietario con uso exclusivo debe hacerse cargo del mantenimiento superficial del solado, la limpieza de los sumideros o los daños provocados por instalaciones propias.

La Ley de Propiedad Horizontal es clara al respecto en sus artículos 10.1a) y 9.1a):

• La comunidad de propietarios debe ejecutar las obras y actuaciones de mantenimiento en instalaciones comunes para garantizar su seguridad y salubridad. De modo que no puede negarse si un propietario lo solicita por causa justificada.
• Los propietarios están obligados a hacer un buen uso de las zonas comunes e instalaciones de la comunidad. Por ello, es el responsable de asumir los gastos de la reparación de desperfectos si, por haber instalado una pérgola o cualquier otra estructura, daña por ejemplo la tela asfáltica.

Responsabilidad de mantenimiento vs. daños estructurales: ejemplos

El Tribunal Supremo ha establecido jurisprudencia sobre esta materia, distinguiendo con nitidez la responsabilidad de mantenimiento frente a los daños estructurales:

• El propietario paga si los daños se producen por falta de mantenimiento del solado, limpieza o conservación de la terraza privativa.
• La comunidad paga cuando las reparaciones son estructurales (por ejemplo, en el forjado o la impermeabilización), salvo que el origen de los daños se deban al mal uso del propietario (como que instale una piscina sin autorización)

En la siguiente tabla hemos recogido algunos ejemplos sobre quién debe hacer frente a la responsabilidad de las filtraciones y otros daños en una terraza comunitaria para que puedas ver más claro lo que acabamos de comentar:

¿Los estatutos de la comunidad pueden recoger excepciones?

De acuerdo con el artículo 5 de la LPH, los estatutos de la comunidad pueden recoger reglas especiales sobre los usos de las terrazas comunitarias y el reparto de gasto, mientras se obtenga la unanimidad necesaria para la atribución de usos.

Ahora bien, ninguna cláusula estatutaria puede contradecir la doctrina del Tribunal Supremo sobre daños estructurales. Así las cosas, la función protectora de la cubierta prevalece sobre el uso exclusivo.

¿Qué debes hacer si una terraza comunitaria de uso privativo tiene filtraciones?

Determinar quién paga una reparación con origen en una terraza comunitaria de uso privativo el primer paso es conocer la situación: si la causa es estructural, paga la comunidad, siempre que no se deba a un mal uso del propietario.

Los pasos a seguir son los siguientes:

1. Notifica la filtración de inmediato al presidente o administrador de fincas. Es conveniente que lo hagas por escrito, aportando pruebas como fotografías, vídeos, etc. Este material va a ser decisivo, además, si finalmente hay un conflicto y la reclamación llega a un juicio de primera instancia o a un recurso ante la Audiencia Provincial.
2. Solicita que se incluya el tema en la siguiente junta de propietarios. Si finalmente se determina que es responsabilidad de la comunidad, pide que se apruebe la reparación que se pagará con fondos comunes o derrama. En estos casos, contar con un seguro para comunidades como Reale Edificios, simplifica el tratamiento del siniestro.
3. Activa los seguros antes de litigar. Llama tanto a tu seguro de hogar como al seguro de la comunidad. Cada compañía enviará a su perito a valorar los daños y cuantificar las reparaciones por humedades. En la mayoría de los casos, el conflicto entre aseguradoras se resuelve sin necesidad de llegar a pleitos.

Si tu comunidad no quiere asumir una filtración o todavía no está claro quién debe pagar los daños y reparaciones, contar con un seguro de comunidades va a evitar conflictos y a ayudar a encontrar soluciones eficaces rápidamente.

Pólizas como la de Reale Edificios contemplan el continente, daños por agua en elementos comunes, responsabilidad civil, protección jurídica, y la reclamación de daños a través de coberturas opcionales adaptables a tus necesidades.

Además, en Reale Seguros proporcionamos servicios de apoyo como asesoría jurídica telefónica y gestión documental en todas sus modalidades, así como un servicio de envío de profesionales.

Esto significa que, en función de tu póliza contratada, si ocurre una filtración en una terraza comunitaria de uso privativo, la comunidad va a estar protegida frente al coste de la reparación, la gestión del siniestro, la peritación y una posible reclamación judicial. Todo ello, es una garantía también para la protección del patrimonio de los propietarios.

Si necesitas información sobre esta cuestión, nuestros agentes te atenderán gustosos.