Gastos reales de vender una vivienda

Si te preguntas cuáles son los gastos de vender una vivienda has llegado al sitio adecuado porque a lo largo de esta publicación vamos a ponerte al día sobre los distintos desembolsos que supone vender un piso.

Para que te sitúes mejor, vamos a clasificar los distintos gastos de vender tu vivienda por fases. De esta forma, sabrás cómo ir ajustando tu presupuesto al calendario de pagos a realizar en cada momento.

Gastos de vender una vivienda clasificados por fases

En el proceso de venta de una vivienda se dan tres fases principalmente.

A saber:

1. Antes de vender.
2. Durante la venta.
3. Impuestos.

Tras conocer las etapas, el siguiente paso es saber qué pagos concretos intervienen en cada fase y en qué consisten.

Los vemos a continuación.

Gastos antes de vender una vivienda

Nota simple del Registro de la Propiedad

El objetivo principal de la nota simple es establecer si la vivienda está libre de cargas.

Lo más habitual es que lo solicite el comprador que es el más interesado en comprobar el estado de la vivienda que va a adquirir, sin embargo, muchos vendedores quieren asegurarse de que no van a tener sorpresas en la venta por algún problema registral o de titularidad.

El coste de una nota simple es muy bajo, lo que anima a que lo solicites en el Registro de la Propiedad correspondiente (presencial o telemáticamente) y te quedes tranquilo.

Certificado energético

Esta documentación es relativamente nueva pero su juventud no quita para que sea obligatoria.

En el certificado energético se muestra el consumo de energía que tiene cada vivienda. Este documento se obtiene tras la inspección que un técnico realiza en la casa y que como decimos tiene por objeto cuantificar el gasto energético de la vivienda, así como sugerir recomendaciones o mejoras a hacer para disminuir este gasto lo más posible.

Tras la revisión, el profesional acreditado registrará el certificado en el organismo público a tal efecto, obteniendo a cambio la etiqueta energética que entregará al propietario del piso en venta.

Aunque depende de la zona y del profesional, el precio general está en torno a los 100 euros.

Cédula de habitabilidad

Con este documento se certifica que la vivienda es apta para entrar a vivir y que cumple los requisitos necesarios de seguridad para ello (iluminación, ventilación, dimensiones, etcétera).

El coste de la cédula de habitabilidad dependerá de la superficie de la vivienda, de los honorarios del arquitecto técnico y de las tasas de cada ayuntamiento.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Que hayas terminado de pagar tu hipoteca no significa que la hayas cancelado en el Registro, y este precisamente es el documento que necesitas para seguir adelante con la venta de tu piso.

La cancelación registral de la hipoteca la puedes realizar por tu cuenta o a través de la gestoría. Que el notario elabore la escritura pública de cancelación que acredita que la vivienda está libre de este tipo de cargas te costará aproximadamente unos 1.000 euros.

Gastos durante la venta de una vivienda

Contrato de arras

La finalidad del contrato de arras es proteger tanto al comprador como al vendedor en caso de que alguna de las dos partes se arrepienta y se eche atrás antes de formalizar la venta.

Al igual que en el caso de cancelación registral de hipoteca, los gastos de vender una vivienda se pueden reducir al realizar este trámite por tu cuenta sin recurrir a un gestor o profesional acreditado que lo haga en tu nombre.

Eso sí, nuestro consejo es que si la venta del inmueble se realiza como consecuencia de un divorcio, un reparto de herencia o si tiene embargos, esto es, en situaciones sensiblemente complicadas, entonces lo mejor es que te olvides del ahorro de gestionarlo tú y que contrates los servicios de una gestoría.

Gastos de notaría

Una de las preguntas más habituales es quién paga los gastos de notaría en la venta de una vivienda. Antes de dar respuesta a esto queremos aclararte que los gastos de notaría al vender una casa se generan al escriturar públicamente la compraventa.

En el Código Civil se recoge que, en principio, el vendedor se ha de hacer cargo de la escritura pública mientras que el comprador asume los gastos de primera copia y de las sucesivas pero esto es la teoría, porque en la práctica lo más habitual es negociar y que finalmente sea el comprador el que corra con los gastos de notaría por la venta de la casa.

La minuta del notario está regulada por ley y depende del precio del inmueble, de la extensión de la escritura, del número de copias que se soliciten y de los extras que acompañen a la vivienda en la venta (trastero, garaje, etcétera).

Minuta de la agencia inmobiliaria

Los gastos de vender un piso se ven incrementados cuando la venta no se realiza entre particulares y se recurre a una agencia inmobiliaria que ejerza de intermediaria.

No existe una ley que regule la comisión que pueden cobrar por llevar a cabo los trámites pero por lo general se sitúan entre el 3% y el 7%, y se aplica sobre el precio de venta. También existen inmobiliarias que cobran una cantidad fija según el tipo de gestiones a realizar.

El tipo de vivienda (nueva construcción o segunda mano), así como la ubicación de la misma (ciudad, núcleo urbano o pueblo) son factores de influencia en el precio de la comisión a pagar.

Impuestos por venta de vivienda

IRPF

El IRPF puede ser uno de los impuestos por venta de vivienda que deberás asumir.

¿Has de pagarlo siempre? La respuesta es no.

Para que te toque pagar, la vivienda ha de haber permanecido en tu poder durante más de un año y, además, solo se paga IRPF cuando el precio de venta supera al de compra, esto es, se produce una ganancia patrimonial por la venta del inmueble.

Si el resultado de la operación es negativo, entonces se considera pérdida patrimonial con la consiguiente exención de pago de este impuesto.

A continuación, te compartimos las fórmulas para calcular si has tenido una pérdida o una ganancia patrimonial con la venta de tu inmueble.

Cálculo del valor de adquisición

Valor de adquisición = Importe real de adquisición + Inversiones y mejoras efectuadas + Gastos y tributos de la venta – Amortizaciones fiscalmente deducibles.

Cálculo del valor de transmisión

Valor de transmisión = Importe real de transmisión – Gastos y tributos de la transmisión.

Cálculo del resultado patrimonial de la venta

Ganancia/pérdida patrimonial = Valor de adquisición – Valor de transmisión.

●     Plusvalía municipal

Además del IRPF deberás calcular cuánto se paga de plusvalía municipal. En este caso, el gasto de vender tu vivienda no se genera por el precio de la compraventa, sino por el valor del suelo.

En el cálculo de la plusvalía intervienen 4 conceptos: el valor catastral del piso, los años de propiedad y el coeficiente y porcentaje aplicable por este tributo y que marca cada ayuntamiento.

Cálculo de la plusvalía municipal

Base imponible del impuesto = Coeficiente x Nº de años en propiedad x Valor catastral.

Plusvalía = Base Imponible x Porcentaje municipal.

●     IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles lo has de pagar como propietario con carácter anual y es independiente de la plusvalía.

Aportar la documentación que acredite estar al corriente en el pago del IBI es otro de los requisitos para vender una casa que se considera obligatorio.

Tras explicarte detenidamente cuáles son los gastos de vender una vivienda queremos ofrecerte nuestra ayuda en caso de que necesites contratar un nuevo seguro de hogar. En Reale contamos con grandes profesionales que sabrán ofrecerte la opción que mejor se ajuste a tus necesidades.