Hipoteca inversa: qué es y cómo funciona

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Hipoteca inversa: qué es y cómo funciona

La hipoteca inversa es una forma de completar tu jubilación disfrutando en vida del ahorro realizado a través de la compra de una vivienda. Puedes conseguir hasta el 80 % del valor del inmueble y decidir si quieres percibir la renta como un pago único, de manera periódica o vitalicia.

Sin embargo, debes saber que sus intereses son más elevados que los de una hipoteca tradicional y que, en caso de que el solicitante fallezca, los herederos deben asumir la cancelación de la deuda existente.

Con el fin de que cuentes con toda la información necesaria para que la valores o no como una fuente de liquidez en tu jubilación, vamos a hablarte sobre qué es la hipoteca inversa en España pero, sobre todo, sobre cómo funciona.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un préstamo o crédito hipotecario garantizado por la vivienda del solicitante que le permite disponer a él o a sus beneficiarios a partir de los 65 años, de una liquidez extraordinaria hasta un importe máximo que se establece en base a la tasación del inmueble.

Si llegas a ese umbral, ya no puedes disponer de esa renta y la deuda sigue generando intereses que son más elevados que en las hipotecas tradicionales.

Con respecto a las características, aunque vamos a ahondar en el funcionamiento de esta hipoteca a lo largo del artículo, queremos destacar 3:

  1. Las disposiciones pueden ser periódicas o en una sola vez, según se establezca en las condiciones del contrato.
  2. La hipoteca inversa puede ser vitalicia o temporal. En el primer caso los intereses serán mayores que en el segundo.
  3. La entidad bancaria recupera la deuda cuando el solicitante fallece mediante la cancelación de esta por los herederos o bien ejecutando la garantía hipotecaria.

Las disposiciones pueden ser periódicas o en una sola vez, según se establezca en las condiciones del contrato.

La hipoteca inversa puede ser vitalicia o temporal. En el primer caso los intereses serán mayores que en el segundo.

La entidad bancaria recupera la deuda cuando el solicitante fallece mediante la cancelación de esta por los herederos o bien ejecutando la garantía hipotecaria.

A modo de resumen, la hipoteca inversa te permite incrementar tu renta con un sobresueldo generado a través del ahorro que has realizado con tu vivienda habitual. Por este motivo se la conoce también como hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria.

Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

Uno de los beneficios esenciales de la hipoteca inversa es que la propiedad sigue perteneciendo a la persona solicitante, pero existen otras bondades.

Beneficios económicos y sociales

La hipoteca inversa permite a las personas mayores completar su renta con un sobresueldo. El impacto es positivo no solo para el beneficiario, sino también para el conjunto de la sociedad.

Mejora del bienestar de la persona

Solicitar la hipoteca inversa te va a permitir disfrutar en vida del ahorro acumulado a través de tu vivienda, mejorando tu capacidad de reforzar tu renta.

Cobertura de dependencia

La contratación de un seguro del ramo de vida o enfermedad, en la aseguradora de tu elección, obliga al asegurador a cumplir con la prestación por dependencia que se haya convenido.

La cobertura de la dependencia puede instrumentarse también a través de un plan de pensiones.

En lo que respecta a las desventajas, estas se centran en los intereses.

A diferencia de una hipoteca convencional que va disminuyendo los intereses con los años, la hipoteca inversa los va aumentando. Esto puede provocar que el solicitante o beneficiario, en caso de que el primero fallezca, deba más de lo que vale la vivienda en el mercado.

Piensa que los herederos deben cancelar la deuda incluso con los bienes asociados a la herencia si fuese necesario. Eso sí, el acreedor no puede solicitar la devolución del importe más allá de estos bienes.

 ¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

Según una encuesta realizada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), hasta un 30 % de los españoles necesita un complemento de dinero para su jubilación y la hipoteca inversa puede paliar esta carencia aunque es necesario profundizar más sobre ella.

Para entender en qué consiste la hipoteca inversa debes entrar en el detalle de su regulación.

 Requisitos

Tal y como hemos avanzado, la hipoteca inversa es un tipo de préstamo garantizado por el bien inmueble del solicitante siempre que se cumplan los siguientes requisitos, de acuerdo con la Ley 41/2007 que la regula:

  • Que el solicitante y los beneficiarios que designe sean personas de 65 años o edad superior con una dependencia severa –de más del 33 %– o gran dependencia.
  • Que el deudor haga un uso periódico del importe del préstamo, o bien en las condiciones pactadas.
  • Que el acreedor sea el único que puede exigir la deuda –crédito dispuesto más los intereses– si el prestatario fallece o en caso de que se haya plasmado en el contrato, en el momento del deceso del último beneficiario.
  • Que la vivienda que sirve de garantía para este préstamo haya sido tasada y asegurada contra daños.

Que el solicitante y los beneficiarios que designe sean personas de 65 años o edad superior con una dependencia severa –de más del 33 %– o gran dependencia.

Que el deudor haga un uso periódico del importe del préstamo, o bien en las condiciones pactadas.

Que el acreedor sea el único que puede exigir la deuda –crédito dispuesto más los intereses– si el prestatario fallece o en caso de que se haya plasmado en el contrato, en el momento del deceso del último beneficiario.

Que la vivienda que sirve de garantía para este préstamo haya sido tasada y asegurada contra daños.

Si no cumples con estos requisitos y buscas una solución para hacer frente a tu hipoteca, que por las circunstancias que sean, puede ser inasumible por un plazo determinado de tiempo, puedes solicitar una moratoria hipotecaria en tu entidad bancaria.

Fiscalidad de las rentas de la hipoteca inversa

Las rentas de la hipoteca inversa no tributan en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) y, si se trata de la vivienda habitual, no debes abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por otro lado, los aranceles registrales se benefician de un 90 % de reducción.

Cálculo del importe total del crédito

El importe de la hipoteca inversa se establece en base a 3 factores:

  1. El valor de la vivienda en el mercado. Cuanto mayor sea, más elevada será la renta. Puedes recibir hasta el 80 % de su valor.
  2. La edad del solicitante. Cuanto más edad tengas, mayor cuantía puedes percibir.
  3. La forma en que la vas a percibir. Esto depende de si la vas a percibir como capital único, como una renta temporal o si quieres una renta vitalicia.

El valor de la vivienda en el mercado. Cuanto mayor sea, más elevada será la renta. Puedes recibir hasta el 80 % de su valor.

La edad del solicitante. Cuanto más edad tengas, mayor cuantía puedes percibir.

La forma en que la vas a percibir. Esto depende de si la vas a percibir como capital único, como una renta temporal o si quieres una renta vitalicia.

 Cancelación de la hipoteca inversa por los herederos

En el caso de que los herederos deseen cancelar la hipoteca inversa sobre una vivienda heredada tienen 3 opciones:

  1. Abonar directamente la deuda.
  2. Vender el inmueble para hacer frente a la deuda.
  3. Solicitar una hipoteca sobre esa vivienda que vaya pagando la deuda.

Abonar directamente la deuda.

Vender el inmueble para hacer frente a la deuda.

Solicitar una hipoteca sobre esa vivienda que vaya pagando la deuda.

Ten presente que un seguro de vida hipotecario protege tu patrimonio y a los beneficiarios que hayas designado en caso de que fallezcas y no hayas completado el pago de tu hipoteca.

En Reale Seguros disponemos de diferentes seguros de vida que te ofrecen soluciones muy completas, entre los que se encuentran los seguros de vida ahorro que cuentan además con interesantes ventajas fiscales.

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