Impago de alquiler: qué hacer si tu inquilino no paga
El impago de alquiler es una de las mayores preocupaciones de los propietarios. Las consecuencias no se traducen únicamente en una pérdida económica, sino en una pérdida de confianza donde se instala la incertidumbre.
A pesar de lo preocupante de la situación, existen mecanismos para protegerte. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula esta materia, y puedes contratar seguros específicos que protegen al arrendador frente este riesgo.
Sea como sea, en el caso de que tu inquilino no pague, resulta necesario que conozcas tus derechos y opciones para poder actuar eficazmente.
Por esta razón, hemos pensado que puede serte de utilidad encontrar respuesta a cuestiones esenciales como qué ocurre si un inquilino no paga el alquiler y qué soluciones tienes a tu disposición.
¿Qué es el impago de alquiler y por qué ocurre?
El impago de alquiler es un incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento por parte del inquilino que deja de pagar la cuota mensual establecida a cambio del uso y disfrute de una propiedad.
Así lo recoge el artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En ese mismo artículo se establece el derecho del arrendatario a exigir el pago del alquiler o a resolver el contrato en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Entre las causas más comunes se encuentran las dificultades económicas, los conflictos personales o la negligencia. Según datos publicados por el Observatorio del Alquiler, la morosidad de los inquilinos creció un 4,23% entre 2023 y 2024.
¿Cuánto puede estar un inquilino sin pagar el alquiler?
La LAU es clara al respecto: el inquilino debe pagar el alquiler o ante el primer incumplimiento (el impago del primer mes), el arrendador puede iniciar el proceso judicial para resolver el contrato, aunque deberá seguir el procedimiento legal adecuado.
Esto ocurre, igualmente, cuando el arrendatario incumple el contrato por otros motivos como no pagar la fianza, porque haya subarrendado la propiedad sin permiso, realice actividad ilegales o haga obras no consentidas.
Sin embargo, en 2025 (concretamente mediante el Real Decreto-ley 1/2025) se han aprobado reformas legales para proteger a los inquilinos en situación de vulnerabilidad, que pueden dar lugar a la suspensión del lanzamiento (desahucio) en casos especiales, pero solo durante plazos determinados.
Por lo tanto, el arrendador, frente al impago de un mes, puede reclamar judicialmente la renta, solicitar la resolución del contrato y el desahucio del inquilino si la deuda persiste. Aunque, ten presente que el procedimiento puede suspenderse en casos de vulnerabilidad.
¿Cuándo puedes echar a un inquilino por impago?
No existe un plazo determinado para poder echar a un inquilino porque el procedimiento consta de varias etapas y puede alargarse varios meses. Las etapas fundamentales suelen ser: comunicación amistosa, reclamación formal, demanda judicial, posible intento de mediación, y finalmente, la sentencia.
Como te hemos avanzado, las reformas de 2025 solicitan en algunos casos mayores plazos y fomentan la mediación previa para evitar desalojos exprés.
También puede ocurrir que el inquilino solicite la enervación del desahucio y si paga la deuda pendiente antes del juicio, podrá detenerlo, pero este derecho solo puede utilizarlo una vez para un mismo contrato.
También es importante que sepas que el inquilino no puede enervar un desahucio si le has enviado un burofax (u otro medio fehaciente) con 30 días de antelación exigiéndole el pago, y no cumplió ese plazo.
En otras palabras, al no abonar la cantidad debida ante tu requerimiento, pierde el derecho a la enervación del desahucio.
¿Qué puedes hacer si tu inquilino no paga el alquiler?
Si tu inquilino no paga el alquiler, toma nota de las opciones de que dispones y que te enumeramos seguidamente.
Comunicación directa con el inquilino
La recomendación primera de los expertos a los propietarios es intentar la comunicación directa con el inquilino para entender la motivación del impago del alquiler y poder valorar soluciones amistosas.
Solicitud de pago por escrito
Haz llegar a tu inquilino una solicitud del pago de su deuda por escrito vía mensajería online, por correo electrónico o cualquier otro medio que te permita recuperar la trazabilidad de las conversaciones.
Asesoramiento legal y envío de advertencia escrita
Si no responde afirmativamente, busca asesoramiento legal.
Normalmente, el siguiente paso es enviar una advertencia formal mediante un burofax o similar reclamando las rentas adeudadas.
Demanda de desahucio
Si el inquilino persiste en no abonar la deuda, prepara la demanda de desahucio por impago y la reclamación judicial del alquiler. En el proceso, debes solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, el desalojo del inquilino y la reclamación de las rentas impagadas.
En toda circunstancia, resulta esencial que antes de actuar solicites asesoramiento legal, como te hemos comentado. Esto te va a ayudar a dar los pasos correctos para resolver esta situación correctamente.
Contar con un seguro de hogar para viviendas en alquiler puede ayudarte en estas circunstancias a través de coberturas como la defensa jurídica. En ese sentido, resulta indispensable que verifiques las limitaciones y exclusiones de cada seguro.
¿Se puede evitar el impago del alquiler? Recomendaciones para propietarios
Evitar un impago de alquiler es complicado por los múltiples factores que pueden entrar en juego, pero puedes seguir las siguientes recomendaciones para minimizarlas las posibilidades de que esto ocurra:
- Formaliza la relación con tu inquilino con un contrato de alquiler correctamente formulado que se ajuste a la LAU. Debe contar con todos los datos necesarios sobre importes, duración, derechos y obligaciones, etc.
- Intenta mantener siempre que sea posible una comunicación cordial con tu inquilino para evitar conflictos.
- Conserva las pruebas de los impagos, incluyendo las comunicaciones.
- Infórmate sobre las medidas de protección al inquilino que puedan existir en tu Comunidad Autónoma
- Valora contratar herramientas privadas (como un seguro de impago de alquiler o un seguro de hogar con garantías adicionales), revisando siempre sus condiciones y limitaciones.
El impago del alquiler es un tema serio, y debes abordarlo con precaución y buscando acompañamiento legal en todo momento.
En Reale Seguros puedes contratar un seguro de hogar para viviendas de alquiler y completarlo con coberturas adaptadas como la defensa jurídica del arrendador, en función de la póliza y las condiciones específicas pactadas.
Te animamos a contactar con nuestros agentes si necesitas ampliar la información al respecto.
Para empezar a proteger tu patrimonio no tienes más que calcular tu seguro de hogar con nuestra herramienta online. En tan solo unos minutos vas a poder obtener un presupuesto personalizado.
Recuerda que esta información es de carácter general y no sustituye el asesoramiento legal. Consulta siempre las condiciones de tu póliza y busca asesoramiento profesional.
