Impuestos por compra de vivienda no residente: ¿Los conoces?
Comprar una vivienda en España siendo no residente conlleva una serie de implicaciones fiscales que debes conocer para evitar problemas legales y administrativos.
Seas ciudadano de la Unión Europea (UE) o extracomunitario, comprador o vendedor, con establecimiento permanente o sin él, es importante que entiendas qué impuestos te afectan y cómo cumplir con la normativa española.
Te lo explicamos todo a continuación.
¿Quién se considera no residente en España a efectos legales?
Una persona física es considerada no residente fiscal en España si no pasa más de 183 días al año natural en territorio español, o si no tiene en el país el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos, de acuerdo con el artículo 6 de la Ley del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR).
Cabe precisar que una persona puede ser considerada residente, salvo que se pruebe lo contrario, si su cónyuge e hijos menores de edad dependen de él y siguen en España.
Asimismo, las personas de nacionalidad española que se establezcan en un paraíso fiscal, van a seguir teniendo la condición de contribuyentes hasta pasados 4 años (los 4 periodos impositivos siguientes a su cambio de residencia).
A continuación vamos a abordar cuestiones relevantes sobre esta cuestión.
No residente con establecimiento permanente
En el caso de que dispongas de una presencia fija en España (como una oficina, despacho, etc.) puedes ser considerado residente con establecimiento permanente.
En este caso, vas a tributar por los ingresos que hayas generado en España como un residente, aunque no tienes que declarar el resto de tu renta de otros países.
No residente sin establecimiento permanente
En el caso de que no tengas una presencia estable en España, solo tributas por las rentas generadas en el país, como puede ser la venta de un inmueble o la percepción del alquiler de una propiedad.
Ciudadano de la Unión Europea vs. extracomunitario
Los ciudadanos de la UE pueden acceder a condiciones tributarias más beneficiosas, como ciertas deducciones fiscales, mientras que las personas extracomunitarias se enfrentan a una tributación más estricta.
¿Y si el comprador es residente y el vendedor no?
Si como español quieres comprar una vivienda a un no residente en España, debes saber que tienes que aplicar una retención del 3 % sobre el precio del inmueble y abonarlo tú en Hacienda a través del modelo 211.
Asimismo, en algunos casos, también debes hacerte cargo subsidiariamente del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), llamado popularmente plusvalía.
Para el pago de ambas obligaciones fiscales suele recomendarse que se pacte en notaría la retención de los importes por parte del comprador residente en España. De este modo, se evitan posibles problemas futuros.
Impuestos al comprar una vivienda en España siendo no residente
Sea cual sea el uso que le vayas a dar a la vivienda, y tanto si se trata de una de obra nueva o de segunda mano, debes hacer frente a las obligaciones fiscales que te describimos a continuación.
¿Se paga IVA o ITP?
El pago de uno u otro impuesto depende del caso:
- Vivienda de obra nueva (primera transmisión de promotor a comprador): se paga el IVA al 10 % –4 % si es de protección oficial– (aplica a vivienda como a un máximo de 2 plazas de garaje), y 21 % si no es una vivienda. Además, debes abonar los actos jurídicos documentados (AJD), que pueden suponer, según la Comunidad Autónoma, entre un 0,5 % y un 1,5 %. Lo debes pagar mediante el modelo 600 u otro, según la Comunidad.
- Vivienda de segunda mano: se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que también varía según la Comunidad Autónoma (del 6 % al 10 %), y que puede verse reducido según los requisitos de la administración de la localización.
Plusvalía municipal (IIVTNU): ¿quién la paga?
Este impuesto grava el incremento del valor del suelo urbano entre la compra y la venta (es la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta). Si la vivienda se encuentra en suelo rústico no aplica.
Como te hemos avanzado, el responsable del IIVTNU es el vendedor, pero cuando se trata de un no residente se le puede derivar la responsabilidad al comprador. Este puede, a su vez, descontarlo del precio de la propiedad.
Notaría, registro y otros gastos legales
La compraventa de una propiedad se debe elevar a público.
En principio, salvo que se pacte lo contrario, el comprador es quien asume los costes de la notaría que pueden suponer entre 400 € y 1.200 €, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad que puede suponer entre 300 € y 800 €.
Sea como sea, contar con un abogado o gestor especializado en clientes extranjeros puede ser un gasto necesario, especialmente en casos complejos, para evitar errores fiscales y comprobar que la propiedad cumpla con la normativa vigente.
Requisitos para firmar y pagar la escritura pública
A la hora de firmar la escritura pública ante notario y realizar el pago de los impuestos, vas a necesitar un NIE (Número de Identificación de Extranjero), el pasaporte, una cuenta bancaria en España y un certificado de empadronamiento (solo para algunos casos).
Impuestos si el vendedor de la vivienda es no residente
Si eres no residente en España y quieres vender una vivienda, debes conocer los impuestos que te competen. Te los indicamos ya mismo.
¿Qué es el IRNR?
El impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) grava lo que has ganado al vender la propiedad y se aplica sobre la plusvalía descontando algunos gastos.
Este impuesto se presenta a través del modelo 210 y su tipo impositivo es del 19 % para los residentes en países de la Unión Europea, Noruega e Islandia, y del 24 % para los residentes del resto de países.
En cualquier caso, el comprador debe retener el 3 % sobre el precio de la vivienda como pago a cuenta del IRNR. Si finalmente es menor que el de la retención, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia.
¿Hay deducciones fiscales y exenciones?
Según los casos, cuando en el país de residencia del vendedor tiene un convenio de doble imposición con España, este puede evitar pagar dos veces por la misma ganancia.
Asimismo, como ocurre con los residentes fiscales en España, pueden deducirse ciertos gastos relacionados con la compraventa, como los correspondientes a la notaría, registros o mejoras del inmueble.
Una vez que has cumplido con tus obligaciones fiscales y registrado la vivienda a tu nombre, el siguiente paso aconsejado es el de proteger tu inversión.
En Reale Seguros contamos con una amplia gama de seguros de hogar que te protegerán ante imprevistos como daños por agua, incendio, robo o responsabilidad civil frente a terceros. Ofrecemos soluciones personalizables para viviendas vacacionales, alquiladas o de uso esporádico con formas de pago flexibles.
En menos de 3 minutos, utilizando nuestra calculadora de seguros de hogar online, puedes obtener un presupuesto personalizado. Si necesitas ayuda en el proceso o algún complemento de información, nuestros agentes te atenderán encantados.
