Junta extraordinaria de vecinos: condiciones para convocarlas
Una junta extraordinaria de vecinos permite abordar temas importantes y urgentes que no han sido previstos en la organización anual de la comunidad.
En otras palabras, se convoca cuando surgen asuntos que requieren una respuesta por parte de los propietarios y que no pueden esperar a ser tratado en la junta general anual.
Búsqueda de soluciones en casos de siniestros, adopción de medidas ligadas a nuevas normativas urbanísticas o cambio del administrador de la finca son algunos supuestos que pueden necesitar una reunión extraordinaria.
Dada su importancia resulta necesario que sepas qué es una junta extraordinaria de vecinos y qué condiciones se deben cumplir para convocarla. Te lo explicamos en este artículo.
¿Qué es una junta extraordinaria de vecinos?
Una junta extraordinaria de vecinos es una reunión que no está prevista previamente en el calendario anual de una comunidad y que se convoca para fines específicos y urgentes como la aprobación de reparaciones apremiantes o autorizaciones que afecten al uso de zonas comunes.
Una manera de entender qué significa este tipo de juntas de vecinos es abordar las diferencias con una junta general y que son básicamente las siguientes:
- La junta extraordinaria plantea asuntos específicos, la general temas recurrentes como puede ser la aprobación de presupuestos.
- La junta extraordinaria, como te hemos avanzado, responde a necesidades específicas no contempladas en el calendario anual, mientras que la junta general debe celebrarse una vez al año.
- La junta general respeta un calendario fijado, frente a la extraordinaria que puede convocarse en cualquier momento siempre que esté justificada.
Condiciones y requisitos para convocar una junta extraordinaria de vecinos
Ahora que ya sabes qué es una junta extraordinaria es importante que conozcas en detalles las condiciones y requisitos para convocarla, tanto si eres tú quien lo hace como si eres uno de los propietarios que acude a ella.
¿Quién puede convocar una junta extraordinaria?
La persona que tiene la potestad de convocar una junta extraordinaria de vecinos es el presidente de la comunidad.
Esto puede responder a una necesidad específica para el buen funcionamiento de la comunidad o bien a una petición realizada por un número suficiente de propietarios. Tal y como indica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 16, deben representar la cuarta parte de los propietarios o suponer, al menos, el 25 % de las cuotas de participación.
Esto puede ser necesario cuando el presidente no puede asistir y no nombra a un representante, o bien cuando se niegue a convocarla.
Plazos para convocar una junta extraordinaria
Normalmente y de acuerdo con la ley anteriormente citada, la convocatoria de una junta general debe realizarse al menos con 6 días de antelación.
En el caso de las extraordinarias debe comunicarse con el tiempo suficiente para que estén avisados la totalidad de los propietarios.
¿Cómo citar a los propietarios?
Los propietarios deben ser avisados de la convocatoria por escrito ya sea por correo electrónico, correo postal o comunicándolo en un tablón de anuncios.
El objetivo es que todas las personas implicadas puedan ejercer su derecho de acceso a la información sobre cuestiones que les competen.
Contenido básico de una junta extraordinaria
El contenido de este tipo de asambleas extraordinarias en una comunidad es muy importante. A la hora de comunicar su convocatoria debe aparecer la siguiente información:
- Motivo que justifica la convocatoria.
- Fecha, hora y lugar de la reunión, en primera y segunda convocatoria.
- Orden del día con los temas a tratar. Es necesario señalar que en estos casos, no se van a poder tratar temas que no estén previstos y no se hayan mencionado en la comunicación.
¿Se puede convocar una junta extraordinaria sin administrador?
La figura del administrador no es imprescindible en una junta extraordinaria. Lo que sí debe respetarse siempre es que la convoque el presidente o el porcentaje necesario de cuotas en virtud de la LPH.
Pasos para convocar una junta extraordinaria de propietarios
Por último, si necesitas convocar una junta extraordinaria de propietarios para solucionar alguna cuestión urgente, toma nota de los pasos a seguir para hacerlo correctamente:
- Identifica la necesidad.
Como ya sabes a estas alturas del artículo, la convocatoria extraordinaria debe estar motivada por la necesidad de que los propietarios aborden un tema que no puede esperar a ser tratado en la junta anual.
Por ello, el o los temas que la pueden justificar son aprobaciones urgentes de presupuestos, escenarios de riesgo para la integridad de las personas o averías que puedan poner en peligro los bienes, entre otros asuntos de diferente naturaleza, pero que requieren una intervención rápida.
- Comprueba los estatutos de la comunidad.
Una vez determinado el asunto a tratar es necesario que compruebes la normativa interna para ver qué requisitos legales vas a tener que cumplir para convocar la junta y llegar a acuerdos válidos.
- Prepara un documento claro y detallado, y notifica a los propietarios.
La comunicación de una junta de estas características ha de ser clara y lo más detallada posible para que todos los propietarios sepan por qué se convoca y cómo pueden participar.
Debe contener la fecha, hora y lugar en el que se va a desarrollar la junta, tanto para la primera y segunda convocatoria, los puntos concretos a tratar y explicar qué la motiva.
Toda esa información debes enviarla a los propietarios por escrito con al menos 6 días de antelación.
- Reúne la documentación necesaria.
Según el asunto a tratar vas a tener que incluir presupuestos, datos técnicos, análisis normativos, etc. Igualmente, puede que necesites recurrir a actas anteriores relacionadas con el tema, así como proponer acuerdos. Todo ello necesita una preparación minuciosa previa.
- Celebra la junta extraordinaria.
Generalmente y ateniéndonos a la ley, es el presidente de la comunidad quien debe convocar y presidir las juntas que se convoquen.
En caso de que no pueda asistir, puede delegar las responsabilidades al vicepresidente o los asistentes pueden elegir a un propietario para esa reunión en concreto que asuma ese rol, esto es, que dirija la reunión y firme el acta junto al secretario.
- Comunica los acuerdos obtenidos a las personas ausentes.
Recuerda que para que los acuerdos adoptados sean válidos deben contar con un quorum suficiente.
A la hora de comunicar los resultados, envía una copia del acta firmada para garantizar la transparencia de las acciones y evitar posibles impugnaciones que pueden retrasar la aplicación de las soluciones necesarias.
Cuando hablamos de imprevistos, contratar un seguro para comunidades con buenas coberturas te evita sufrir consecuencias ligadas al retraso en la consecución de acuerdos, por ejemplo.
En Reale Seguros contamos con soluciones que se adaptan a todo tipo de inmueble gracias a una amplia gama de coberturas opcionales, y que te permiten proteger los bienes de tu comunidad y los privativos de cada vivienda.
Ponte en contacto con nuestros agentes y descubre las soluciones profesionales que podemos ofrecerte.
