Ley de fachadas: reglamento de edificios
La Ley de fachadas estipula cómo se deben regular en la comunidad de propietarios las actuaciones de mantenimiento, reparación o mejora estética de un edificio.
Debes considerar que nadie debe modificar ningún elemento común sin el acuerdo del resto de vecinos, por mínima que sea esta alteración, incluso si se trata de pintar la parte de fachada que corresponde a una vivienda en cuestión.
Si quieres saber en qué consiste el reglamento de edificios con respecto a la Ley de fachadas, sigue leyendo porque en este artículo vamos a abordar todos los detalles, comenzando por la definición indispensable de fachada.
¿Qué es la fachada de un edificio?
La fachada de un edificio comprende todos los paramentos o muros que se perciben desde el exterior de un inmueble y que expresan las características de la construcción y su estilo arquitectónico.
Su función no solo es estética sino utilitaria porque actúa como aislante térmico y acústico, asegurando unas condiciones adecuadas en el interior del edificio y evitando que el agua penetre.
Ley de Propiedad Horizontal sobre fachadas
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los derechos y obligaciones de los propietarios de edificios de viviendas, incluidas las fachadas, al tratarse de elementos comunes. Cuando trata este aspecto particular se la conoce comúnmente como Ley de fachadas.
Así pues, cualquier alteración de este elemento se considera una modificación de un elemento común que no puede realizarse sin el consentimiento del resto de propietarios, esto incluye también la iluminación fachadas edificios.
Si se realiza sin este acuerdo, la comunidad puede solicitar la retirada de la modificación y el restablecimiento de su estado original.
Sin embargo, cabe señalar que, en virtud del artículo 10 de la LPH no es necesario obtener el acuerdo de la Junta de propietarios cuando las actuaciones sobre la fachada tengan carácter obligatorio por ser obras y trabajos de mantenimiento y cumplimiento con la conservación del inmueble.
Esto ocurre, por ejemplo, con los trabajos que deben realizarse para cumplir con los requisitos básicos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad.
Obligaciones de los propietarios para el mantenimiento de las fachadas
Los propietarios deben realizar una conservación periódica de la fachada que puede consistir, según las necesidades, en su limpieza, pintado y reparación de grietas o daños estructurales antes de que la seguridad del edificio se vea comprometida.
Asimismo, para cualquier actuación, la comunidad debe solicitar los permisos necesarios consultando con las autoridades y profesionales cualificados, y respetando en todo momento la preservación del patrimonio en el caso de los edificios protegidos por su valor histórico o arquitectónico.
Actualización de la LPH sobre la rehabilitación de fachadas
Con el objetivo de impulsar la rehabilitación de elementos urbanos, se promulgó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Uno de sus puntos clave es el impulso de la sostenibilidad y eficiencia energética gracias a la promoción de las reformas necesarias para que los inmuebles puedan adaptarse a las normativas vigentes en materia de ahorro energético y accesibilidad.
3 preguntas habituales sobre la Ley de fachadas
A continuación, respondemos a 3 preguntas que suelen ser habituales entre los propietarios de viviendas con respecto a la Ley de fachadas.
¿Puedes instalar un dispositivo de aire acondicionado en la fachada?
En principio, ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones si no responden a lo requerido por la ley en cuanto a la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad universal del edificio.
Ahora bien, si necesitas instalar un dispositivo de aire acondicionado en la fachada puedes solicitar el voto favorable de la Junta de propietarios, que a su vez, se debe a lo que se haya plasmado en los Estatutos de Constitución de la misma.
Antes de ponerte manos a la obra, debes tener también en cuenta las ordenanzas municipales con respecto a la estética de las fachadas.
¿Puedes modificar la estética de la fachada?
En lo que se refiere a obras de mejora estética o de impacto visual de las fachadas vas a necesitar la aprobación de una mayoría de propietarios, siempre en función de lo establecido en el reglamento interno de la comunidad.
Si no se observa esta casuística, debes aplicar lo que dicta la LPH, es decir, necesitas las ⅗ partes de votos a favor.
Por otro lado, cuando el importe de la modificación supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, las personas que no están de acuerdo no están obligadas a pagar.
¿Puedes cerrar tu balcón?
Si quieres cerrar tu balcón debes contar también con la aprobación de la comunidad de propietarios por mayoría cualificada o unanimidad, según quede plasmado en los Estatutos, pues se trata de la alteración de un elemento común del edificio.
En este caso además, vas a tener que confirmar con tu ayuntamiento si existen requisitos legales para llevar a cabo este tipo de reformas. Piensa que puedes necesitar licencias municipales o directamente que esté prohibido hacerlo.
Consecuencias de no respetar la Ley de fachadas
Las consecuencias de no respetar la Ley de fachadas incluyen sanciones y multas de diferentes importes interpuestas por las autoridades municipales en función de su gravedad.
Asimismo, cuando se dan casos graves de deterioro o abandono de fachadas, las autoridades pueden obligar a los propietarios a realizar las reparaciones oportunas, aunque se trate de intervenciones complejas relativas a la rehabilitación estructural.
En casos extremos en los que se ve comprometida la seguridad, pueden solicitar hasta la demolición o expropiación de los inmuebles para realizar de manera forzosa las obras necesarias.
Y por último, en el dramático caso de que en el curso de modificaciones en la fachada se dañe a terceros, estos van a reclamar la responsabilidad civil a los propietarios que van a tener que hacer frente a indemnizaciones que pueden ser muy cuantiosas.
Todo ello pone de manifiesto, por un lado, la necesidad de respetar la Ley de Propiedad Horizontal y las ordenanzas municipales a la hora de realizar modificaciones en la fachada, y por el otro, de contratar un seguro de comunidades de propietarios.
El seguro Reale Edificios está pensado para proteger el patrimonio de las comunidades de vecinos y el de los propietarios con coberturas básicas como la reclamación de daños, la asesoría jurídica telefónica o la Bricomunidad, un servicio de mantenimiento del inmueble.
No dudes en contactar con nuestros agentes para solicitarles la información que necesites.
