Pared medianera: qué es y cómo saber a quién pertenece
Una pared medianera suele dividir dos viviendas colindantes por lo que en muchos casos puede ser una fuente de conflictos entre vecinos.
Cuestiones como saber reconocer a quién pertenece o qué derechos y obligaciones tienes con respecto a este elemento te va a ayudar a evitar pérdidas de tiempo y enemistades innecesarias.
Asimismo, esto es de aplicación a una comunidad de vecinos que puede tener paredes medianeras con otros inmuebles.
Para evitar estas situaciones es preciso conocer qué es una pared medianera y cómo saber a quién pertenece. Abordamos estas y otras cuestiones de interés ya mismo.
¿Qué es una pared medianera?
Una pared medianera es una pared que sirve para separar dos propiedades colindantes y cuya propiedad comparten ambas. Por este motivo puede entenderse como una mancomunidad o copropiedad de vecinos con respecto a esa pared.
Este tipo de pared, que en ocasiones se conforma también como elemento estructural, es muy común en casas antiguas o en viviendas adosadas y puede ser una fuente de conflicto entre vecinos.
En lo que respecta a la ley y en virtud de lo recogido en el artículo 579 del Código Civil, cada propietario de una pared medianera puede usarla en proporción a su derecho.
Por ejemplo, puede edificar utilizando su parte correspondiente de pared medianera, introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero teniendo la precaución de no impedir el uso común de la misma y sin vulnerar los derechos medianeros del otro propietario. Además, es preciso pedir el consentimiento de los demás interesados en la medianería.
En el caso de que no se consiga un acuerdo voluntario, la persona interesada puede solicitar la intervención de peritos que deben asegurarse de que se respeten los derechos de las partes.
¿Qué es la servidumbre de medianería?
Se llama servidumbre de medianería al conjunto de derechos y obligaciones que implica una pared medianera o cualquier otro tipo de estructura compartida entre dos propiedades colindantes como cercas, vallado, zanjas, setos vivos, acequias, etc.
Todos los supuestos quedan también recogidos en el Código Civil como las obligaciones de cada propietario entre la que se encuentra la de realizar un buen mantenimiento de la estructura.
En definitiva, cuando un vecino compra una casa que tiene una pared medianera está adquiriendo con ella los derechos y obligaciones con respecto a esta estructura.
Tipos de paredes medianeras y características
Dependiendo del tipo de pared medianera ante el que te encuentres, la aproximación puede ser diferente, por eso es importante estudiar cada caso y si existen dudas, contratar a un profesional.
Fíjate en los 2 ejemplos que compartimos contigo a continuación.
Pared medianera en una casa antigua
En muchos casos, las paredes medianeras o muro medianero entre vecinos de una casa antigua son el muro de una de las viviendas que fue aprovechado en su momento por el nuevo constructor. Eso sí, siempre llegando a un acuerdo con el propietario que es el del primer inmueble construido.
Esta manera de proceder permite economizar recursos aprovechando la construcción existente.
Pared medianera de una comunidad de propietarios
Si la pared medianera forma parte de los elementos comunes de un edificio, a la hora de realizar obras o modificaciones en ella se ha de respetar la Ley de Propiedad Horizontal, así como los estatutos de la comunidad de propietarios.
Pared medianera: ¿Cómo saber a quién pertenece?
Antes de saber a quién pertenece es preciso detectar si una pared es medianera o no. Acto seguido, debes saber a quién pertenece para poder realizar modificaciones sobre ella.
Te lo explicamos en los siguientes apartados.
¿Cómo se sabe que una pared es medianera?
Puedes saber que una pared es medianera consultando los planos de la construcción en cuestión, o bien poniéndote en contacto con la promotora o arquitecto que haya firmado el proyecto.
Si no es posible, puedes solicitar la intervención de un arquitecto para que detecte qué paredes son medianeras y cuáles no.
Ten presente que antes, la mayoría de las veces se iniciaba una construcción y se utiliza uno de sus muros para levantar otras viviendas o edificios contiguos, llegando a un acuerdo entre las partes y las comunidades de vecinos, como te hemos avanzado.
¿Cómo se sabe a quién pertenece una pared medianera entre dos casas?
La pared medianera entre dos casas pertenece a la persona que la construyó primero, como ocurre con los edificios. También es posible que ambas construcciones se lleven a cabo a la vez, en ese caso, la propiedad de la pared o muro medianero es compartido.
Otra cosa es que se llegue a un acuerdo para poder utilizarla o se compren los derechos de medianería aunque no se haya contribuido a los gastos de su construcción.
Esto es factible si se abonan los gastos correspondientes y la mitad del valor del terreno sobre el que se ha construido, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 578 del Código Civil.
¿A quién pertenece la pared medianera en un patio?
La pared medianera en un patio, cuando hay dos edificios diferentes implicados, puede pertenecer al 100 % al propietario del inmueble que se haya construido antes.
Si se trata del mismo inmueble, la propiedad es compartida por las viviendas colindantes.
Puede darse el caso de que se trate de un patio o terraza comunitaria de uso privativo. En ese caso, siempre que dicho uso quede plasmado en las escrituras de la vivienda, la persona puede realizar modificaciones u obras en una pared medianera siempre que lo comunique al representante de la comunidad, y obtenga el acuerdo de los copropietarios.
Estas modificaciones deben cumplir con la normativa vigente y no deben afectar a la estructura del edificio, su configuración o su aspecto exterior.
Pared medianera: 3 cuestiones importantes que debes conocer
Para que puedas completar la información sobre las paredes medianeras, vemos oportuno abordar 3 cuestiones que suelen preocupar a los usuarios.
¿Se puede insonorizar pared medianera vecino sin obras?
En principio no puedes insonorizar la pared medianera del vecino aunque sea sin obras sin su consentimiento.
Tal y como te hemos avanzado, es posible que uno de los propietarios realice obras sobre su parte de pared medianera, pero sin afectar a la parte que no le pertenece y siempre con el acuerdo de la otra parte.
Si por la naturaleza de sus obras o modificaciones necesitas ir más allá, lo mejor es hablarlo con tu vecino, ya que puede incluso querer contribuir con los gastos si las modificaciones también le benefician a él.
¿Se puede construir una nueva pared en lugar de la medianera?
Es posible construir una nueva pared en lugar de la medianera, pero teniendo en cuenta que se debe indemnizar al otro propietario por la mitad del valor de la pared que se va a derribar o llegar a un acuerdo con él.
Evidentemente, si se trata de un elemento estructural debes consultar con un experto la posibilidad de derribarla para construir otra pared medianera, y recurrir a especialistas para hacerlo para evitar poner en peligro la estabilidad del edificio y a las personas que habitan en él.
¿Qué obras no se pueden hacer en una pared medianera?
En realidad toda obra que vayas a hacer en una pared medianera has de concertarla con el otro u otros propietarios, ya que no se trata de que cada uno tiene el 50 % de ella, sino que ambos comparten el 100 %. Por este motivo hablábamos al principio del artículo de pared mancomunada o copropiedad.
Así las cosas, y a riesgo de ser demasiado reiterativos, es necesario que cuentes siempre con el acuerdo de tu vecino. Si esto no es posible, contrata a un especialista que pueda mediar entre las partes y plantee una solución que respete los derechos de medianería de todos.
En el mismo orden de cosas, en una pared medianera no se pueden hacer aperturas o ventanas, ni elevarla más de lo que estuviese acordado inicialmente sin el consentimiento del otro propietario. Además, puedes afectar negativamente a la otra vivienda.
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