Pisos turísticos: qué son y diferencias con la vivienda turística

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Pisos turísticos: qué son y diferencias con la vivienda turística

Los pisos turísticos se han convertido en los últimos años en fuente de ingresos de un nuevo modelo de desarrollo económico basado en el atractivo turístico de España. Este modo de propuesta turística no está exenta de polémica por la escasa oferta habitacional en muchas ciudades y por sus consecuencias negativas, tales como los ruidos.

Dado que esta modalidad no deja de extenderse en nuestro país, te hemos preparado este contenido en el que abordamos qué son los pisos turísticos y qué diferencias presentan con respecto a la vivienda turística o de uso turístico.

¿Qué es un piso turístico?

Un piso turístico o apartamento turístico es una unidad de alojamiento que se destina exclusivamente a hospedaje vacacional y que se arrienda por días o semanas con una finalidad lucrativa.

Su promoción y comercialización suele realizarse mediante canales y plataformas online especializados en oferta turística.

Los pisos turísticos pueden integrarse de forma individual en un inmueble residencial, o bien presentarse como un conjunto, un bloque.

En este último caso ocupan la totalidad de un edificio pero también pueden extenderse incluso a complejos de varios edificios. En ambos casos son gestionados por una empresa de manera profesional.

Las comunidades autónomas (CC. AA.) son las encargadas de regular este tipo de pisos. Así, y de acuerdo con la comunidad en la que se encuentren, pueden estar sometidos a una regulación más o menos restrictiva.

Diferencias entre apartamento turístico y vivienda turística

A pesar de que los términos “apartamento turístico” y “vivienda turística” se utilizan indistintamente en la mayoría de los casos, no son lo mismo ni se regulan de la misma forma.

Las diferencias entre ambos que abordamos a continuación, se establecen considerando que cuando nos referimos a vivienda turísticas nos centramos en el alquiler de una vivienda cuyo uso es residencial y que puede destinarse circunstancialmente a uso turístico. 

Las 3 diferencias más relevantes entre apartamento turístico y vivienda turística son las que detallamos en los puntos sucesivos.

Finalidad

Los pisos turísticos se destinan, como hemos avanzado, únicamente a uso turístico y no tienen carácter residencial.

En cambio, las viviendas turísticas son unidades destinadas a residencias que pueden alquilarse de manera ocasional con ánimo de lucro.

Tipo de propietario

Por norma general, los pisos turísticos son propiedades de empresas o entidades que se dedican al sector turístico, a diferencia de las viviendas turísticas que suelen pertenecer a particulares que buscan rentabilizar una propiedad o buscan una fuente de ingresos extraordinaria.

Identificación

Los pisos turísticos han de identificarse en la fachada exterior con una placa con las iniciales AT (apartamento turístico) y el número de llaves con las que cuenta según los servicios y comodidades que proporciona.

Este no es el caso de las viviendas de uso turístico.

Limpieza

La limpieza de los apartamentos turísticos es asumida por la empresa que explota las instalaciones, mientras que en el caso de la vivienda de uso turístico la limpieza corre a cargo del propietario.

Normativa

En lo tocante a la normativa, resulta mucho más restrictiva en el caso de los pisos turísticos que en las viviendas vacacionales, debiendo cumplir con estándares de seguridad, calidad y confort.

Aunque cada CC. AA. puede establecer los requisitos y limitaciones que considere oportunas en cuanto a los pisos turísticos, los requerimientos legales más habituales son los siguientes:

  • Las licencias de los pisos turísticos suelen ser similares a la de los hoteles y otros espacios de alquiler turístico, y quedan inscritos jurídicamente en categorías de empresas del sector.
  • Al igual que puede ocurrir con los hoteles, se clasifican según el número de llaves con las que cuentan –de 1 a 4–, y que corresponden a las comodidades que proporcionan.
  • Los pisos turísticos deben proporcionar un servicio de recepción disponible las 24h del día, como ocurre con los hoteles.

Por su parte, alquilar una vivienda una temporada para uso turístico se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos donde se especifica que el alquiler de estas características no puede exceder de los 11 meses.

¿Qué dice la ley sobre los pisos turísticos y las comunidades de propietarios?

De acuerdo con el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, las comunidades de propietarios pueden eliminar la opción de que una unidad del inmueble se registre como piso turístico.

Anteriormente, para conseguir prohibir la inscripción de un piso turístico en un inmueble se requería la unanimidad de los propietarios, ya que era preciso modificar los estatutos, algo que resultaba, en muchos casos, infructuoso. 

Sin embargo, en la revisión de la ley que acabamos de citar del 1 de marzo de 2019, se introdujo el apartado 12 en el artículo 17 que especifica que un acuerdo favorable de las 3 quintas partes del total de los propietarios –o de las cuotas de participación– son suficientes para prohibir la inscripción de un piso turístico.

En el caso de que sí se desee aceptar su inscripción se puede incrementar su participación a los gastos comunes en hasta un 20 %, para esto se requiere de la misma cantidad de votos a favor.

Es importante señalar que este tipo de acuerdos no se aplican con carácter retroactivo, de manera que si existe un piso turístico en una comunidad, no puede revocarse, en principio, si se produjo antes de la votación.

¿Cuánto se gana con un piso turístico?

La rentabilidad de un piso turístico se encuentra supeditada a diferentes factores como los gastos fijos que debas asumir, el ratio de ocupación o la duración del alquiler, el precio fijado a los clientes, y la fiscalidad aplicable, entre otros aspectos.

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