Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler

¿Alquilas un piso y dudas sobre quién debe asumir las reparaciones? En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula quién debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler.

Como norma general, el propietario asume las intervenciones necesarias para conservar la casa habitable, y el inquilino se encarga de las pequeñas averías debidas al uso habitual.

Si bien esta distribución de las responsabilidades busca evitar desavenencias, pueden darse situaciones ambiguas que den origen a un desacuerdo entre arrendador y arrendatario.

En este artículo, vas a encontrar información útil y basada en la ley sobre quién paga las reparaciones en un piso de alquiler, así como consejos eficaces para evitar conflictos.

¿Cómo se regulan las reparaciones en una vivienda alquilada según la ley?

Las reparaciones en una vivienda de alquiler se regulan por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). En ella se establecen las obligaciones que deben asumir tanto el propietario (arrendador) como el inquilino (arrendatario) de manera general, aunque como veremos a lo largo de este artículo, existen diferentes casuísticas:

• El arrendador debe asumir las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad. En otras palabras, es el responsable de asegurar el buen estado de los elementos esenciales del inmueble. Esto aplica siempre que el deterioro no se deba a un mal uso por parte del inquilino.
• El arrendatario es el responsable de hacer frente a las reparaciones que se deriven del uso del inmueble, es decir, tiene que pagar cualquier desperfecto que se deba al desgaste cotidiano.

Ahora bien, a pesar de que la ley sea clara con respecto a los derechos y obligaciones de los arrendadores y los arrendatarios, pueden surgir desavenencias a la hora de determinar quién debe asumir ciertos tipos de averías o en qué circunstancias. Sin ir más lejos, las relacionadas con los electrodomésticos suelen ser una fuente de conflicto.

En caso de desacuerdo, en la LAU se estipulan procedimientos para reclamar y resolver disputas entre propietario e inquilino, que pueden, si el caso lo requiere, recurrir igualmente a lo recogido por el Código Civil español y a la jurisprudencia en España.

¿Qué tipo de reparaciones en un piso de alquiler debe asumir el propietario?

El propietario debe mantener la vivienda en buenas condiciones para ser habitada lo que implica que asumir reparaciones que afectan a su funcionamiento básico, como:

• Reparaciones en la instalación eléctrica o la fontanería debidas a factores como la antigüedad.
• Reemplazo o reparación de elementos estructurales del piso como cubiertas, bajantes o fachadas.
• Sustitución de electrodomésticos cuando llegan a su vida útil.
• Solución de problemas de humedades o filtraciones del edificio.

Como te hemos avanzado, si el inquilino provoca el daño por un uso indebido, una negligencia o un descuido, va a ser el responsable de pagar los desperfectos.

¿Qué tipo de desperfectos en un piso de alquiler debe pagar el inquilino?

En lo tocante al inquilino, los pequeños desperfectos en el piso que se deban a un mal uso por su parte, son de su responsabilidad, puesto que su obligación es la de mantener la vivienda en buen estado y ocuparse de las reparaciones del uso cotidiano.

Por ejemplo, debe asumir el pago de desperfectos como los siguientes:

• Grifos o cisternas flojas que gotean, así como el ajuste de otros posibles mecanismos sencillos.
• Persianas o cerraduras que se rompen por el uso.
• Bombillas que se funden.
• Pequeñas grietas o arañazos en las paredes que se deban al uso habitual de la vivienda.
• Desperfectos en los electrodomésticos ocasionados por una mal uso o debidos al uso frecuente, y no a un defecto de fabricación o al fin de su vida útil.

En lo referente a los electrodomésticos, como la casuística es muy extensa, cada caso merece un análisis específico.

Por esta razón, muchos propietarios no incluyen los electrodomésticos en el mobiliario, o directamente, no incluyen mobiliario alguno cuando arriendan un piso.

En principio, si cuando el inquilino alquila la vivienda dispone de electrodomésticos y estos llegan al final de su vida útil antes de la rescisión del contrato, el propietario debe reemplazarlos. Pero si se estropean porque el inquilino los ha utilizado mal o les ha dado un golpe, va a ser él quien asuma el gasto de la reparación o sustitución.

Este tipo de casuísticas conviene, para evitar malentendidos, reflejarlas en el contrato de alquiler.

¿Qué ocurre si hay un desacuerdo entre arrendador y arrendatario?

Ante un desacuerdo, nuestra primera recomendación es la de dialogar siempre para evitar problemas mayores. En muchos casos, se puede llegar a un acuerdo justo para las partes.

¿Qué debes hacer si el arrendador se niega a pagar una avería?

Si eres inquilino y se produce una avería que deriva de la responsabilidad del arrendador, en virtud de lo expresado por el artículo 21 de la LAU, debes notificársela lo antes posible y facilitar su acceso a la vivienda para que compruebe la necesidad de la reparación.

Si se niega a pagarla, y no podéis llegar a un acuerdo hablando, puedes solicitar su intervención por escrito, a través de correo certificado o de un burofax.

En el caso de que esta medida no funcione, puedes dirigirte a los servicios de mediación o arbitraje de tu Comunidad Autónoma, e incluso solicitar una reducción de la renta por los perjuicios ocasionados.

Es importante señalar que el inquilino, en casos específicos, puede realizar las reparaciones urgentes para evitar daños inminentes que impacten negativamente en la habitabilidad de la vivienda y exigir el importe al propietario.

Sea como sea, cuando no hay acuerdo y las averías son graves la última opción es la de acudir a los juzgados para iniciar un procedimiento civil, y/u optar por rescindir el contrato. En ese sentido, analiza la situación para que la medida no sea antieconómica.

Toma nota de lo siguiente: lo que no es recomendable es que dejes de pagar tu alquiler, porque el propietario puede demandarte por impago.

¿Cómo puedes proceder cuando el arrendatario no quiere asumir un desperfecto?

La vía amistosa siempre es aconsejable que sea la primera opción para llegar a un acuerdo cuando el arrendatario tiene la obligación de reparar algo. Ahora bien, si no prospera, realiza una reclamación por escrito, y conserva las pruebas de cualquier intercambio.

Si el inquilino persiste en su negativa, como arrendador puedes presentar una demanda judicial para exigir el cumplimiento contractual. Asimismo, puedes solicitar la resolución del contrato cuando la avería constituya una causa legal como la realización en la vivienda de actividades ilícitas.

Otra opción es la de asumir tú los gastos de reparación o reposición que sean responsabilidad del arrendatario, y compensarlos con el importe de la fianza. Piensa que la fianza sirve para cubrir daños, desperfectos o impagos, pues son una garantía del cumplimiento de las obligaciones adquiridas por el arrendatario.

¿Un propietario puede hacer obras en un piso alquilado?

Sí, un propietario puede hacer obras en un piso alquilado y el inquilino debe tolerarlas siempre que se trate de obras de conservación o de mejora.

Si nos remitimos a lo previsto en los artículos 21 y 22 de la LAU, las implicaciones son las siguientes:

• Cuando las obras son de conservación. El inquilino debe soportarlas siempre que no puedan diferirse y sean urgentes, incluso en el caso de que sean muy molestas. Si duran más de 20 días, el propietario debe reducir el alquiler proporcionalmente con respecto a la parte de la vivienda afectada.
• Cuando las obras son de mejora. En este contexto, el arrendador tiene que prevenir con al menos 3 meses al inquilino explicando los detalles de la intervención (duración estimada, naturaleza, etc.) para que este pueda organizarse y minimizar el impacto en su día a día. También en este caso tiene derecho a la reducción proporcional de la renta, o incluso, a rescindir el contrato y percibir la fianza íntegra siempre que haya cumplido con sus obligaciones.

¿Qué tipo de obras puede hacer una persona que alquila una vivienda?

Siempre que cuente con la autorización del propietario, el inquilino puede hacer las obras que considere siempre que no comprometan la estabilidad o seguridad del inmueble.

En caso de que realice obras sin el consentimiento del arrendador, éste puede resolver el contrato, exigir reponer la vivienda al estado original o, incluso, conservar las modificaciones sin indemnizar al inquilino.

¿Cómo evitar disputas sobre reparaciones en un piso alquilado?

La mejor medida para evitar disputas sobre reparaciones en un piso alquilado es añadir cláusulas claras y específicas en el contrato de alquiler, algo especialmente útil cuando hablamos del mantenimiento de los electrodomésticos, por ejemplo. De esta manera, en caso de problema, este documento oficial va a recoger el procedimiento adecuado y las responsabilidades de cada una de las partes.

Por ejemplo, cuando el inquilino pierde las llaves de casa es preciso respetar las cláusulas contractuales. Si no existen, como siempre, la primera vía debe ser el diálogo para llegar a un acuerdo.

Como norma general en este ejemplo, si nos atenemos a que el inquilino es el encargado de custodiar las llaves de una vivienda que alquila, debe ser quien asuma su reemplazo o incluso el cambio de cerradura cuando proceda por seguridad. Si esto ocurre, debe proporcionar una llave al propietario.

Otra manera de evitar malentendidos o conflictos desde el primer momento es contratando un seguro de hogar con buenas coberturas desde el inicio del arrendamiento. ¿Por qué? Porque, según las coberturas contratadas, protege tanto la vivienda como los bienes, ofrece asistencia ante siniestros, cubre la responsabilidad civil y ayuda a evitar conflictos legales entre arrendador y arrendatario.

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