Reglamento y horarios de obras en comunidades de vecinos
Conocer el reglamento y horarios de obras en comunidades de vecinos facilita la convivencia y establece las pautas que han de respetarse para evitar complicaciones.
Se trata siempre de una cuestión controvertida que, en determinados casos, puede convertirse en una fuente de conflicto entre propietarios.
Por todo ello, en este artículo vamos a profundizar sobre el reglamento que rige las obras en comunidades de vecinos.
De igual modo, vamos a tratar cuestiones de interés como los horarios en que pueden hacerse obras.
Reglamento de obras en comunidades de vecinos
Para conocer el reglamento de las obras en comunidades de propietarios debes referirte a la Ley sobre propiedad horizontal, y tomar en consideración las ordenanzas municipales de aplicación en la localización del inmueble.
Ley sobre propiedad horizontal
En lo tocante a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal en el artículo séptimo y noveno, concretamente, se establecen consideraciones como las siguientes:
- El propietario de un piso puede realizar obras siempre que las comunique con antelación al representante de la comunidad y que no afecte a la seguridad, estructura, configuración o estado exteriores del inmueble. Este punto es aplicable igualmente a locales.
- Todo propietario ha de consentir las reparaciones en su piso o local que sean necesarias para el correcto mantenimiento del inmueble, así como facilitar la entrada y/o el paso, si fuese necesario, para realizar reparaciones en otras zonas del edificio.
- Los propietarios deben contribuir a los gastos generados por las obras necesarias para el mantenimiento o mejora del inmueble, siempre de acuerdo con la normativa, con arreglo a su cuota de participación fijada mediante una derrama.
Horarios de obras en las comunidades de vecinos
En las ordenanzas municipales se recogen los horarios en los que se pueden realizar obras, así como las obras que requieren permisos especiales.
Por esta razón, si te preguntas cuál es el horario para realizar obras en comunidades de vecinos es fundamental que las consultes o preguntes en tu ayuntamiento.
Normalmente, la mayoría de los horarios son los siguientes:
- De lunes a viernes en días laborales puedes hacer obras de 8:00 a 21:00. Aunque el uso de maquinaria se restringe hasta las 20:00.
- Los sábados, domingos y festivos puedes hacer obras de 9:30 o 10:00 hasta la 21:30.
Otro factor que debes considerar son los decibelios, cuyos límites quedan igualmente recogidos en las ordenanzas.
¿Puedes impedir obras en una comunidad de vecinos?
Las únicas obras que puedes impedir en una comunidad de vecinos son aquellas que no se atienen a la ley, como por ejemplo, que un propietario esté realizando modificaciones en las zonas comunes o que no esté respetando las ordenanzas municipales.
Asimismo, si detectas que una persona, a pesar de estar haciendo obras en su piso, está alterando la estética de la fachada o la estructura y seguridad del inmueble se vean comprometidas, puedes comunicarlo a los representantes de la comunidad que van a tomar las medidas oportunas con base en la normativa.
¿Qué permisos necesitas para realizar obras en tu vivienda?
Los permisos que necesitas para realizar obras en tu vivienda dependen de la naturaleza de las mismas.
Generalmente, si quieres hacer obras en tu casa no necesitas de permisos especiales.
No obstante, lo recomendable es que pongas en conocimiento del presidente de la comunidad tus intenciones.
Ten en cuenta que siempre vas a necesitar el acuerdo de la comunidad de vecinos para obras que alteren la propiedad común, y afecten a su seguridad o estética, como ya sabes.
En todo caso, si la reforma que vas a realizar afecta a otros vecinos, sí vas a necesitar el consentimiento de la comunidad de propietarios.
¿Tienes que pagar las obras comunitarias aunque no estés de acuerdo con ellas?
Las obras que sean consideradas de carácter obligatorio o que hayan sido aceptadas por la mayoría de propietarios con base en la ley, deben ser costeadas por los propietarios según el acuerdo de la Junta de propietarios.
Si no abonas lo acordado, conviene que tengas presente que toda oposición o demora injustificada en el pago de este tipo de obras, puede acarrearte sanciones administrativas.
¿Qué obras no necesitan acuerdo de la Junta de propietarios?
Las obras que no necesitan acuerdo de la Junta de propietarios, tal y como se estipula en el artículo 10 de la Ley de propiedad horizontal, son las impuestas por las Administraciones Públicas, o las que solicitan propietarios. Te ponemos algunos ejemplos seguidamente:
- Las obras y trabajos necesarios para el correcto mantenimiento y conservación del edificio. Esto incluye las que cumplen con los requisitos básicos de seguridad, estética y accesibilidad universal de un inmueble dictadas por las Administraciones.
- Los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal –rampas, ascensores, etc.– requeridos por propietarios de viviendas o locales donde trabajen o presten servicio personas con discapacidad o mayores de 70 años.
- La construcción de nuevas plantas u otras alteraciones de la estructura de un inmueble que deba ser incluido en el ámbito de actuación de una rehabilitación, regeneración o renovación urbanas con arreglo a la ley.
- Las divisiones de pisos y locales para reducir la superficie –por segregación–, o aumentarla –por agregación– de elementos colindantes al edificio siempre que respondan a una actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas.
¿Qué tipo de acuerdo en la comunidad de vecinos requieren las obras en zonas comunes?
Dependiendo del tipo de intervención que vaya a realizarse y del reglamento de cada Comunidad Autónoma, el porcentaje de votos necesario para realizarla varía.
En los puntos sucesivos puedes descubrir los escenarios más comunes.
Unanimidad
Suelen requerir la unanimidad de los votos:
- Obras que necesitan una modificación de los estatutos de la comunidad.
- Intervenciones que modifiquen el número de elementos privativos.
- Modificaciones en las cuotas de participación o sistema de reparto de los gastos.
Mayoría de ⅗ partes
Las siguientes obras en comunidades de vecinos necesitan de la mayoría de las ⅗ partes:
- Instalación de ascensores, equipos de mejoras de la eficiencia energética o hídrica del edificio.
- Construcción de una piscina o cualquier otra mejora que no sea obligatoria, y cuya cuota de instalación supere el importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- La agregación o segregación de superficie que no responda a mejoras establecidas por ley.
- Los cerramientos de terrazas, la construcción de nuevas plantas, la modificación de la envolvente del edificio o cualquier alteración en la estructura del inmueble.
Mayoría absoluta
Las obras de supresión de barreras arquitectónicas, incluso las que implican la modificación de los estatutos y que obligan a todos los propietarios a costearlas suelen necesitar la mayoría absoluta –mitad más uno de los votos a favor de la iniciativa– de todos los propietarios, no únicamente a los que acuden a la Junta.
En el caso de que no se alcance, también es posible imponer las obras de mejora de la accesibilidad, aunque considerando unos límites de costes.
Mayoría simple
Se solicita la mayoría simple, es decir, más votos positivos que negativos en la votación, para llevar a cabo obras destinadas a la reparación de instalaciones, así como otras decisiones sobre obras y contratos.
Mayoría de ⅓
En el caso de la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones o nuevos suministros energéticos, se necesita una mayoría de ⅓ de los votos.
El coste de las obras necesarias va a ser asumido por los vecinos que lo aprueben, y los que con posterioridad deseen apuntarse.
Buenas prácticas para realizar obras en una comunidad de vecinos
Para que las obras que vayas a hacer en tu vivienda se desarrollen en las mejores condiciones, toma nota de las buenas prácticas que hemos recopilado para ti:
- Solicita los permisos necesarios para las obras que deseas realizar antes de comenzar con ellas.
- Comunica a tus vecinos que vas a realizar una reforma en tu vivienda y cuelga en el tablón de anuncios, por ejemplo, una nota que explique que estás cumpliendo con el reglamento de obras en comunidades de vecinos adjuntando la documentación que lo justifique.
- Respeta los horarios de trabajo estipulados en las ordenanzas municipales.
- Protege las zonas comunes para no estropearlas, y si esto ocurre, repara los desperfectos para evitar quejas y conflictos.
- Limpia las zonas comunes que puedan haberse ensuciado en el desplazamiento de materiales.
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