Reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos
Las reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos y el mantenimiento de las instalaciones comunes son un deber legal.
En principio, todos los propietarios deben contribuir a los gastos de conservación de los elementos compartidos, y la comunidad debe realizar las intervenciones necesarias para asegurar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal de sus instalaciones.
De igual modo, debe aplicar los requerimientos oficiales emitidos en materia de seguridad, salubridad y eficiencia energética.
En este artículo, aclararemos qué tipos de reparaciones son obligatorias, quién debe pagar las actuaciones, cómo se aprueban en Junta y qué hacer si la comunidad no actúa.
¿Qué se entiende por reparación obligatoria en una comunidad de vecinos?
Las reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos son aquellas necesarias para mantener el inmueble en condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad adecuadas, y que se imponen por imperativo legal a todos los propietarios.
Por concretar un poco más, se trata de las actuaciones que cumplen con las características descritas en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal (LPH):
- Obras de mantenimiento y conservación del inmueble y de los elementos comunes. Esto incluye las actuaciones necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal y ornato, así como las relacionadas con el deber legal de conservación.
- Intervenciones necesarias para realizar ajustes de accesibilidad universal, sobre todo si las solicitan propietarios de viviendas o locales en los que residan, trabajen o presten servicios, mayores de 70 años o con discapacidad. Ahora bien, el coste anual repercutido no puede superar las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (tras descontar las ayudas), o cuando las ayudas públicas alcancen al menos el 75 % del importe total.
- Ocupación temporal de los elementos comunes mientras se estén ejecutando las obras.
- Construcción de nuevas plantas, división, agregación o segregación de pisos o locales y sus anejos, o cualquier otra alteración de la estructura o de los elementos comunes justificadas por razones de rehabilitación, regeneración o renovación urbana.
En principio, este tipo de intervenciones no requieren acuerdo previo de la Junta, incluso si modifican el título constitutivo o los estatutos.
Ejemplos de reparaciones obligatorias en elementos comunes
Las reparaciones obligatorias en elementos comunes pueden incluir actuaciones en la estructura del edificio o en sus instalaciones. Te ponemos algunos ejemplos:
- Estructura del edificio: las reparaciones pueden afectar, entre otros elementos, a fachadas, cubiertas, tejados, muros de carga, bajantes, pilares, redes de saneamiento. Asimismo, comprende los sistemas de impermeabilización frente a humedades, filtraciones y goteras que puedan comprometer la seguridad y habitabilidad del edificio.
- Instalaciones y seguridad: las intervenciones pueden realizarse en ascensores, iluminación comunitaria, instalaciones eléctricas, de gas y fontanería, accesos, rampas y dispositivos de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores. Además, quedan incluidos en esta categoría los sistemas contra incendios.
Reparaciones obligatorias en comunidades de vecinos: marco legal
El marco legal en cuanto a las reparaciones obligatorias se sustenta en diferentes documentos normativos como la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el Código Civil y la Ley de Ordenación de la Edificación.
Ley de Propiedad Horizontal
La LPH aborda las siguientes cuestiones sobre las reparaciones obligatorias de una comunidad de propietarios:
- Mantenimiento y gastos: el artículo 9 estipula que cada propietario debe mantener su piso e instalaciones privativas en buen estado para no perjudicar a la comunidad. También ha de hacer frente a los gastos generales según su cuota de participación.
- Descripción de las actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo previo de la Junta quedan definidas en el artículo 10: trabajos de mantenimiento y conservación del edificio, y actualizaciones enfocadas a la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, entre otras.
- Mayorías necesarias. En la LPH, concretamente en su artículo 17, también se establecen las mayorías necesarias para aprobar las intervenciones comunitarias, incluyendo las de eficiencia energética.
- Rol del administrador. La ley detalla en su artículo 20 las funciones del administrador de fincas que incluyen la conservación de las zonas comunes y las reparaciones urgentes necesarias.
Ley de Ordenación de la Edificación
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación también trata las actuaciones obligatorias de una comunidad de vecinos, en concreto en sus artículos 3, 16 y 17. Respectivamente exponen:
- Los requisitos básicos de mantenimiento, conservación y uso que comprenden más allá de la seguridad estructural, la habitabilidad y accesibilidad, el ahorro energético.
- La obligación de conservar el buen estado del inmueble por parte de los propietarios.
- Las responsabilidades civiles y plazos que determinan la obligatoriedad de las reparaciones cuando aparecen defectos como vicios que afectan a la habitabilidad o daños estructurales.
Código Civil
En el Código Civil también se aborda esta cuestión, en concreto:
- Regulando el uso de los elementos comunes (artículo 394).
- Indicando la obligación de los copropietarios de contribuir en su conservación (puede eximirse quien renuncie a su parte de dominio como se indica en el artículo 395).
- Definiendo el régimen de propiedad horizontal.
¿Quién paga las reparaciones obligatorias en una comunidad?
Como regla general, las reparaciones obligatorias de un inmueble se reparten según el coeficiente de participación fijado en el título constitutivo, con cuotas ordinarias y derramas extraordinarias para reparaciones obligatorias, y aplicando las exoneraciones puntuales previstas en los estatutos.
El coeficiente de participación suele asimilarse con el coeficiente de propiedad y puede servir, como hemos visto, para establecer la cuota de participación en un gasto común determinado.
Ahora bien, pueden darse contextos que suponen una excepción, salvo previsión estatutaria o legal:
- Los estatutos establecen un reparto distinto. Esto suele ser habitual en el caso del mantenimiento del ascensor, portal y garajes.
- Elementos comunes de uso o servicio exclusivo o preferente. En este escenario, puede ocurrir que el gasto recaiga únicamente en los propietarios que se benefician de ello siempre que así se derive del título, estatutos o de un criterio consolidado jurisprudencialmente.
- El coste de ciertas obras de accesibilidad excede las doce mensualidades ordinarias. En ese contexto, puede ocurrir que se repercuta el exceso en los propietarios que lo hayan solicitado, conforme al artículo 10.1 de la LPH.
Los casos habituales de conflicto suelen ser con relación a locales, garajes, pisos bajos, y, también, a propietarios que creen que no se benefician del servicio y desconocen hasta dónde llega realmente su obligación de pago.
¿Puedes negarte a pagar una reparación obligatoria?
No, no puedes negarte a pagar una reparación obligatoria en tu comunidad de vecinos, incluso cuando no estés de acuerdo con ella y hayas votado en contra.
Ten presente que la comunidad puede reclamar la deuda judicialmente, además la deuda puede generar intereses, recargos y costas judiciales, si se llega a ese escenario.
En todo caso, recuerda que existen contextos que pueden suponer una excepción a esta obligación, como te hemos explicado en el apartado anterior.
Sobre este particular, es necesario precisar que, si te opones de manera injustificada a una intervención obligatoria, o la demoras, los propietarios que se hayan visto afectados pueden reclamar judicialmente a la comunidad para forzar a la reparación.
Por ejemplo, facilitar el acceso a tu vivienda para la reparación de elementos comunes es una de las obligaciones de los propietarios y puede ser objeto de denuncia entre vecinos.
¿Qué ocurre si la comunidad no realiza una reparación obligatoria?
La comunidad tiene la obligación de mantener el edificio en buen estado, y cumplir con las normas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
En el caso de que no cumpla con ella, los organismos públicos pueden imponer la ejecución de la reparación mediante notificaciones, sanciones u órdenes de ejecución directa.
En algunos contextos, la Administración puede ejecutar la obra de forma subsidiaria y reclamar el importe a la comunidad, de acuerdo con la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común (LPAC, artículos del 99 al 104).
Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando:
- Se detectan incumplimientos en inspecciones técnicas de edificios (ITE).
- En respuesta a denuncias ciudadanas fundamentadas.
- Por efecto de revisiones urbanísticas.
- Cuando se incumplen normas de habitabilidad.
Un ejemplo de ello sería cuando el ayuntamiento ejecuta la instalación de un sistema de evacuación de humos obligatorio, según el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), que la comunidad no ha realizado en el plazo estipulado en la normativa.
Esto ocurre, una vez agotadas todas la vías (notificaciones, plazos, etc.) y el incumplimiento persiste. Posteriormente, el ayuntamiento reclama a la comunidad los gastos de la intervención.
De todas formas, esta información es meramente informativa, por lo que llegado el caso, es recomendable contar con el asesoramiento de un especialista.
Relación entre el seguro de comunidad y el seguro de hogar
Ambos seguros son complementarios:
- El seguro de comunidad suele proporcionar coberturas para los elementos comunes (como la fachada, escaleras, instalaciones generales, etc.), y para la responsabilidad civil por daños a terceros.
- El seguro de hogar protege las zonas privativas (continente y contenido de una vivienda o local), y la responsabilidad civil del propietario.
Cabe destacar que las coberturas, limitaciones y exclusiones van a depender de las características de la póliza contratada.
Afectación particular de un siniestro en zonas comunes
En caso de que un siniestro en zonas comunes afecte a una vivienda, el propietario ha de notificarlo lo antes posible al administrador de la finca, o en su defecto al presidente de la comunidad, así como a su propio seguro para evaluar los daños interiores.
Por regla general, el administrador coordina la actuación de la comunidad, evita solapamientos en las reclamaciones y agiliza las reparaciones, así como la tramitación con el seguro comunitario.
Checklist rápida para saber si una reparación es obligatoria
Si se cumplen estas condiciones, la comunidad de propietarios está obligada a reparar:
- Afecta a la seguridad.
- Compromete a la habitabilidad.
- Afecta a elementos comunes.
- Es una actuación exigida por la administración o por informes técnicos.
Sea como sea, es recomendable que, ante cualquier actuación comunitaria, guardes facturas, informes y comunicaciones para defender derechos en Junta o ante un juez si fuese necesario.
Así pues, recuerda que retrasar las reparaciones necesarias encarece el problema, aumenta el riesgo de sanciones y genera conflictos internos que degradan la convivencia.
Si te surgen dudas, los expertos suelen recomendar que se consulte a un administrador de fincas colegiado o abogado especializado en propiedad horizontal, además de contratar un seguro de comunidades con buenas coberturas.
Las reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos suelen suponer gastos imprevistos considerables. Contratar un seguro de comunidades es una medida preventiva que muchas comunidades valoran para gestionar mejor estas situaciones.
Un seguro especializado, como el de Reale Seguros, ofrece coberturas que van más allá de lo básico, incluyendo servicios prácticos para el día a día como asistencia para emergencias 24/7 con profesionales cualificados, pequeñas reparaciones de mantenimiento, control de plagas y asesoría jurídica que pueden facilitar la gestión de la comunidad.
No esperes a que surja un problema en tu comunidad, solicita la información que necesites a nuestros agentes o busca tu agencia más cercana.
