Estatutos de la comunidad de propietarios, ¿cómo consultarlos?

Realizar consultas sobre los estatutos de la comunidad de propietarios puede deberse a motivos muy variados: compra de vivienda, incumplimiento de algún pacto, dudas sobre elementos comunes y privativos, etcétera.

Sea cual sea el caso, desde ahora ya debes saber que la formulación de Estatutos de las comunidades de vecinos no es de obligado cumplimiento según la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Por qué los estatutos de la comunidad de propietarios no son obligatorios?

La respuesta es tan sencilla como lógica y en ella impera un acto de protección a todos los propietarios ante posibles situaciones de indefensión.

Nos explicamos…

La justificación real para establecer los estatutos de las comunidades de vecinos responde a la necesidad de regular de forma privada algunos derechos y deberes de los propietarios para complementar lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.

El problema es que con el tiempo, se ha tomado como norma “obligada” algo que en realidad no lo es: la redacción generalizada de los estatutos comunitarios por parte de los promotores de las edificaciones de nueva construcción.

Este hecho supone un tipo de condicionante claro a que los contratantes puedan decidir y votar por sí mismos sobre las bases que consideran dignas de regular sus obligaciones y derechos como propietarios.

En cualquier caso, has de saber que la Ley de Propiedad Horizontal en principio es suficiente por sí misma como ente jurídico de regulación de las relaciones que se dan en este sentido.

En cualquier caso, deja como función adicional de los estatutos de las comunidades el recoger y completar -a veces incluso modificar- de forma voluntaria por parte de los contratantes algunos casos y situaciones concretas.

Eso sí, en ningún caso pueden contravenir las normas superiores establecidas por la LPH o Ley de Propiedad Horizontal.

De todo esto que te acabamos de comentar, se deduce que la formulación de los estatutos de la comunidad de propietarios más que obligatoria es potestativa, recomendable y práctica habitual para dar un correcto encaje y regulación a las normas que rigen a los vecinos.

 Diferencias entre título constitutivo y estatutos de la comunidad de propietarios

Antes de meternos de lleno con las formas en que puedes consultar los estatutos de la comunidad de vecinos de tu vivienda, tenemos que dejar claros dos conceptos que son altamente relevantes en el tema que tratamos hoy.

Tal y como recoge el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo se refiere a la escritura de División Horizontal del inmueble en la que siguiendo la legislación hipotecaria se describe el edificio, los servicios e instalaciones que ofrece, las servidumbres, así como el número de pisos y locales, y la asignación de cuotas de participación que corresponde a cada uno.

Esta escritura se ha de inscribir con carácter obligatorio en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble.

Por otro lado, este título puede contener -o no- las reglas sobre la constitución y ejercicio de derechos y obligaciones de los propietarios que es lo que se define como estatuto de la comunidad, y que, como ya hemos mencionado, no podrá ir en contra de lo establecido en la normativa de rango superior que es la Ley de Propiedad Horizontal.

 ¿Cómo consultar los estatutos de la comunidad de propietarios?

Son muchos los casos en que los estatutos que afectan a la comunidad de vecinos se adjuntan a la escritura de compraventa de la vivienda, por lo que el primer paso que te recomendamos dar es consultar este documento para confirmar o descartar que se han incluido en ella.

En el supuesto de que no se produzca lo anterior y estos documentos no acompañen a la escritura, lo más habitual, rápido y recomendable es que solicites una copia al presidente, al administrador de la comunidad o incluso al administrador de fincas que lleve la gestión del edificio.

Como propietario tienes derecho a que te lo faciliten y así contar con la información que recoge este documento, cosa completamente lógica si se quiere que todos los vecinos cumplan con las normativas de actuación fijadas para los propietarios y personas que habitan en el edificio.

La última opción, en caso de que presidente y/o administradores no cuenten con el documento que requieres, es que recurras al Registro de la Propiedad donde se ha inscrito la finca.

En este organismo te podrán aclarar si la comunidad cuenta con estatutos inscritos o no y, en caso afirmativo, facilitarte una copia.

A título informativo, debes saber que los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad vinculan a los propietarios de las viviendas y locales que han dado su consentimiento.

En caso de querer modificarlos será necesaria una Junta de propietarios en la que se aprueben por unanimidad los cambios y en la que el 100% de las cuotas de participación deben estar representadas y acogerse al cambio.

Posterior a la aprobación en Junta, lo normal es que se inscriban en el Registro de la Propiedad.

Cabe destacar aquí que al ser de obligado cumplimiento el requisito de unanimidad para la aprobación de los estatutos de la comunidad de propietarios, es aconsejable que antes de formular cambios pienses bien en todo aquello que haya que modificar o incluir porque con la simple oposición de un vecino, el cambio no se llevará a efecto.

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