Contrato de alquiler con opción a compra

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Contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra es una modalidad que permite al inquilino optar a la compra de la vivienda que tiene alquilada, bajo las condiciones que se hayan pactado en el contrato. Esta fórmula combina un derecho de usufructo (el arrendamiento), con una promesa de venta (compra-venta).

Qué es y cómo funciona este contrato

Si firmas un contrato de este tipo, el arrendador, como en cualquier otro contrato de alquiler, te estará cediendo el uso de la vivienda a cambio de una renta pactada. La diferencia principal si tienes un contrato de arrendamiento con opción a compra, es que de forma simultánea al alquiler, las partes están acordando la compra venta futura de la vivienda arrendada. Esta fórmula jurídica suele aparecer con más fuerza en momentos de restricción económica, cuando las condiciones para acceder a financiación económica se hacen más difíciles.

Es un contrato doble o misto que se divide a su vez en un contrato de compra-venta y un contrato de alquiler, que conlleva ventajas y desventajas para cada una de las partes:

Las principales ventajas para el inquilino y comprador

  1. El dinero que destinas al alquiler, se descuenta del importe final de compra-venta. Las cuotas se aplicarán (total o parcialmente) al precio de compra, según lo pactado por las partes.
  2. El inquilino retrasa el momento del pago. Esto le permite tener capacidad de ahorro durante todo el tiempo que dura el alquiler.
  3. El inquilino tiene la flexibilidad de decidir si finalmente adquiere la vivienda. Al contrario que en una hipoteca, si en un momento dado no puedes pagar las cuotas, no tendrás deudas pendientes.
  4. El inquilino se aprovecha de las ventajas fiscales por alquiler.

Beneficios para el vendedor y arrendador

  1. La versatilidad del contrato, facilita la venta de una vivienda, ya que la persona interesada en adquirirlo, tiene la sensación de amortizar el importe del alquiler.
  2. Es una forma de financiación para el propietario ya que con los importes del alquiler y la prima inicial, en caso de pactarse, obtendría liquidez.
  3. El arrendador y vendedor cuanta con una mayor tranquilidad, ya que quienes viven en la vivienda cuidarán el inmueble que puede convertirse en du futuro hogar.

Desventajas para las partes

Aunque a priori todo parecen ventajas, ambas partes tienen que tener en cuenta una serie de circunstancias, a la hora de decidirte firmar un contrato de este tipo:

  1. Para el comprador es una forma de financiación, pero la prima inicial y las cuotas de alquiler pueden no ser suficiente para cubrir sus necesidades.
  2. En caso de que la vivienda se encuentre hipotecada, el propietario seguirá pagando las cuotas mensuales.
  3. Para el arrendador supone un esfuerzo superior a un alquiler normal. Este tipo de contratos suelen incluir en sus pactos el pago de una prima inicial y las cuotas mensuales suelen estar por encima del precio del mercado de alquiler.
  4. Se pacta un precio fijo de adquisición. Esta situación puede convertirse en una ventaja o en una desventaja para alguna de las partes ya que el mercado puede variar y puedes tener la sensación de haberlo podido adquirir por un precio más bajo, o de haberlo podido vender a un importe mayor.
  5. Fiscalmente este tipo de contratos tiene peculiaridades de las que nos debemos informar, al generarse obligaciones fiscales tanto por el arrendamiento como por la opción de compra.
  6. Cuidado con la redacción del contrato. Aunque es una práctica habitual reconocida en el reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no está regulado de forma específica ni en el Código Civil ni en una normativa específica, lo que implica que deberás tener especial cuidado a la hora de redactarlo, para que todo quede perfectamente regulado.

Requisitos para su redacción

Como ya hemos adelantado, al tratarse de un contrato mixto o doble, deben quedar perfectamente recogidas las condiciones tanto de la compra-venta como del alquiler de la vivienda, siendo necesario al menos especificar los siguientes puntos:

  • El objeto del contrato. Que en nuestro caso deberá ser el bien inmueble sobre el que recae la opción de compra con exclusividad durante el plazo pactado y también el arrendamiento.
  • Las partes que intervienen.
  • El precio: El importe final de la compra venta. Este no podrá modificarse por ninguna de las partes. Las cuotas del arrendamiento. Deberá recogerse el importe de las cuotas, el plazo para abonarse, y si así se pacta por las partes, el incremento anual (este si puede pactarse). Deberá quedar indicado también el porcentaje de estas cantidades que se descontará de precio final de la compra-venta. El importe de la prima inicial en caso de pactarse y lo que pasaría con ella en caso de no formalizarse la compra-venta. Regulando si el 100% u otro % quedarían para el propietario, o si por el contrario se devolverían al inquilino en su totalidad o en que porcentaje.
  • Que en nuestro caso deberá ser el bien inmueble sobre el que recae la opción de compra con exclusividad durante el plazo pactado y también el arrendamiento.
  • El importe final de la compra venta. Este no podrá modificarse por ninguna de las partes.
  • Las cuotas del arrendamiento. Deberá recogerse el importe de las cuotas, el plazo para abonarse, y si así se pacta por las partes, el incremento anual (este si puede pactarse). Deberá quedar indicado también el porcentaje de estas cantidades que se descontará de precio final de la compra-venta.
  • El importe de la prima inicial en caso de pactarse y lo que pasaría con ella en caso de no formalizarse la compra-venta. Regulando si el 100% u otro % quedarían para el propietario, o si por el contrario se devolverían al inquilino en su totalidad o en que porcentaje.
  • El plazo: La duración del contrato de arrendamiento (el tiempo que el inquilino puede estar de alquiler). El plazo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a la compra y si este puede hacerlo antes de finalizar el plazo de arrendamiento. Posibles prorrogas en el arrendamiento.
  • La duración del contrato de arrendamiento (el tiempo que el inquilino puede estar de alquiler).
  • El plazo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a la compra y si este puede hacerlo antes de finalizar el plazo de arrendamiento.
  • Posibles prorrogas en el arrendamiento.
  • Causas de extinción del contrato. Como el impago de las rentas u otras circunstancias.
  • Como el impago de las rentas u otras circunstancias.

Dudas frecuentes

¿Puede el propietario interrumpir el contrato de alquiler antes del plazo?

NO. Alquilarlo a un tercero, volverlo a utilizar, o venderlo a otra persona, pudiendo exigir legalmente el cumplimiento de lo pactado.

Si no opto por la compra, ¿debo abandonar la vivienda?

El plazo de opción y el plazo de arrendamiento son independientes. De modo que, salvo ambos plazos coincidan en el contrato, podrías quedarte en el inmueble aunque no optases por la compra, si así se pacta por ambas partes.

¿Puedo optar por la compra antes de la finalización del plazo?

Es una situación que se pacta frecuentemente aunque en ocasiones también se puede llegar a incluir una compensación por compra anticipada.

¿Puede renegociarse el precio de compra?

El arrendamiento con opción a compra supone una promesa de venta y por lo tanto el precio no puede modificarse, salvo que se pacte en un nuevo contrato de conformidad por ambas partes.

El precio de alquiler, sí puede actualizarse, lo más frecuente es que se pacte la actualización automática vinculándolo al IPC.

¿Es obligatorio el pago de la prima?

Establecer la prima es opcional.  La prima opera como garantía del propietario, pues se la quedará si el optante no ejercita su derecho de compra y para el arrendador es una forma más sencilla de afrontar el pago total del inmueble.

Estas respuestas son generales y deben de servir tan solo a modo orientativo, ya que pueden no coincidir con lo pactado por las partes.

 

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