Deducción de gastos de reforma en vivienda de alquiler

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Deducción de gastos de reforma en vivienda de alquiler

La deducción de gastos de reforma en viviendas de alquiler es un tema en ocasiones desconocido y generador de dudas para muchas personas con una vivienda destinada a ser alquilada.

En este tema, una de las preguntas planteadas con más frecuencia por parte de los propietarios y futuros arrendadores es en relación al importe máximo deducible y a la naturaleza de los gastos con derecho a deducción en concepto de reparación y conservación. Esto aplica tanto en viviendas ya alquiladas como a aquellas que saldrán al mercado en régimen de alquiler.

 Claves en la deducción de gastos de reforma en viviendas de alquiler

Existe una línea muy delgada en torno al tema de la deducción de gastos de reforma en viviendas de alquiler y lo vamos a tratar a continuación.

Para ir resolviendo tus dudas hemos preparado una batería de respuestas y aclaraciones para las principales incógnitas que te puedan llegar a surgir.

Empezamos con una pregunta clave.

¿Qué gastos son deducibles y cuáles no?

Para dar respuesta a esta pregunta debes saber que Hacienda no reconoce como deducibles todos los tipos de reformas y obras de conservación hechas como arrendador en una vivienda destinada al alquiler.

En este sentido, distingue escrupulosamente entre las obras consideradas  estrictamente como de conservación y reparación, y aquellas que entiende suponen mejoras en la vivienda.

Los gastos por trabajos de reparación y conservación sí son deducibles, mientras que las tareas de mejora las considera como no admitidas a la hora de aplicarte una deducción en tu declaración de IRPF.

Para la Agencia Tributaria realizar una mejora en un piso a arrendar equivale a un gasto en esa vivienda que supondrá un aumento de valor de mercado y es sinónimo de una inversión con vistas a obtener una mayor rentabilidad con origen en el arrendamiento.

Con respecto a este punto, el Artículo 13 del Real Decreto 439/2007 de 30 de marzo en el epígrafe relativo a los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario establece que tendrán derecho a deducción:

  • Los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
  • Los gastos de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad u otros.
  • No serán deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora por dichos conceptos.

Los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

Los gastos de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora por dichos conceptos.

Con esto se pone de manifiesto una interpretación de la ley bastante sutil, tal y como te habíamos comentado al principio de este artículo.

Por expresarlo de forma gráfica con un ejemplo, sustituir una instalación de calefacción antigua por una nueva sí es deducible, mientras que instalar un sistema de calefacción nuevo en una vivienda que no contaba con ella es una mejora y no es susceptible de deducción.

El mismo criterio aplica con otros elementos como el aire acondicionado o la caldera.

Otro ejemplo, sustituir un ascensor comunitario para que se adapte a las nuevas medidas de seguridad de estos elementos sí se considera como reforma y mantenimiento pero, por el contrario, instalar un ascensor en un edificio que carecía de él se interpreta como una mejora que se traducirá en una revalorización en distintos porcentajes de las viviendas implicadas.

El manual de IRPF define como reparación todo aquel proceso por el cual se pone nuevamente en condiciones de funcionamiento un elemento del inmovilizado. Mientras, la conservación se centra en mantener los inmovilizados en condiciones óptimas de funcionamiento, de forma que su capacidad productiva se mantenga.

Por otro lado, para que la deducción tenga efecto como arrendador habrás de demostrar el uso de la vivienda con fines de alquiler y que como propietario no la utilizarás como residencia principal, incluso si pretendes utilizarla únicamente de forma temporal por un período concreto de tiempo.

En resumen, los gastos de reforma y conservación sirven para mantener la vida útil del inmueble sin aumentar su valor y garantizando la habitabilidad.

El importe máximo deducible

La Ley de IRPF dice que el máximo deducible por los gastos de reparación y conservación realizados en un inmueble a alquilar no podrá superar el importe generado como rendimientos íntegros del capital inmobiliario en ese ejercicio en concepto de alquiler de vivienda.

En caso de que el importe de los gastos supere el importe generado como rendimiento, el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes pero nuevamente no podrá exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de ellos y para cada bien o derecho constituído.

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