Fundamentos clave al depositar la fianza por alquiler

Depositar la fianza por alquiler de una vivienda se convierte en un trámite mucho más sencillo si estás al tanto de una serie de fundamentos y recomendaciones que son clave.

Para que no te preocupes de dejarte algo sin hacer y para que lleves a cabo el proceso conociendo de antemano tus derechos y obligaciones, hemos preparado este artículo.

¿Qué es la fianza por alquiler?

La fianza por alquiler es la garantía que cubre al arrendador o propietario del inmueble alquilado frente a posibles problemas y/o daños que provoque el arrendatario o inquilino durante el tiempo en que el alquiler esté en vigor.

Fundamentos de la fianza por alquiler

La Ley 29/1994 del 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos es la que rige todo lo relacionado con las fianzas por alquileres.

Entre los temas que recoge esta ley encontramos respuestas a cuestiones tales como:

• Cuándo es obligatorio.

•  Excepciones.

• Importe a depositar.

• Consecuencias de no depositar la fianza por alquiler.

• Plazo para el depósito.

• Quién tiene la obligación de depositar.

• Cómo se formaliza.

• Dónde se deposita.

Los vemos más en detalle.

¿Cuándo es obligatorio el depósito de la fianza de alquiler?

Según el Preámbulo punto 4 de la ya mencionada Ley 29/1994, la fianza por arrendamiento es de carácter obligatorio tanto para vivienda como para otros usos y su cuantía se fija en una o dos mensualidades iguales a la renta acordada según si es arrendamiento de vivienda o de uso distinto.

Las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda podrán regular el depósito obligatorio en favor de la propia comunidad, ya que se entiende que los rendimientos que se generan por este concepto son una fuente de financiación económicamente importante para las políticas autonómicas de vivienda.

 Excepciones

El artículo 36 de esta Ley en su punto 6 establece que la obligación de depositar fianza queda excluida para la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y locales, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y los entes públicos vinculados o dependientes de ellas, las Mutuas colaboradoras con la gestión pública de la Seguridad Social y los Centros mancomunados, siempre que la renta por alquiler que se satisfaga sea con cargo a sus presupuestos.

Importe a depositar

Por este concepto son varios los puntos del artículo 36 que debes conocer porque tienen algo importante que decir. En concreto, nos referimos a los puntos 1 a 5 de dicho artículo.

 Punto 1

En este punto se viene a decir que en el momento en que se celebra el contrato, es obligatorio que se preste una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta si el arrendamiento corresponde a una vivienda y de dos mensualidades si el alquiler es por otro uso de un inmueble.

Punto 2

Si el arrendador es persona física, durante los cinco primeros años de la duración del contrato de alquiler (siete primeros años para personas jurídicas) la fianza no estará sujeta a actualización.

En el caso de que el arrendamiento se prorrogue tras esos plazos, el arrendador podrá exigir una actualización que incremente la fianza y el arrendatario podrá pedir que disminuya hasta equipararse con la renta vigente en una o dos cuotas, según corresponda.

Punto 3

Si el plazo pactado excede de 5 años (el arrendador es persona física) o de 7 años (el arrendador es persona jurídica), la actualización del importe de la fianza de alquiler quedará sujeta a lo estipulado por las dos partes. Si no existe pacto concreto a tal efecto, se presumirá que la renta será susceptible de actualizarse.

 Punto 4

Si al finalizar el arrendamiento y transcurrido un mes desde la entrega de las llaves se produce una demora por parte del arrendador en restituir el saldo de la fianza al arrendatario, será aplicable un cálculo en base al interés legal del dinero para compensar el retraso.

 Punto 5

Si existe acuerdo entre las partes, se podrá pactar cualquier tipo de garantía adicional relativa al cumplimiento del arrendatario de las obligaciones y de forma adicional a la fianza en metálico.

Esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta tanto para contratos de arrendamiento de viviendas de hasta 5 años de duración (el arrendador es persona física) como de hasta 7 años (el arrendador es persona jurídica).

 No depositar la fianza por alquiler

En caso de que el arrendador no deposite la fianza del arrendamiento en el plazo de un mes puede ser sancionado con el pago de multas y de intereses.

Si el arrendatario sufre algún tipo de daño por la falta de depósito de la fianza, podrá interponer demanda contra el arrendador exigiendo la reparación de los daños causados por el incumplimiento de los acuerdos contractuales firmados. El inquilino deberá acreditar los perjuicios sufridos para poder reclamar.

Si no existe requerimiento previo expreso y el depósito se ha realizado fuera de plazo, el recargo equivaldrá a un porcentaje del importe de la fianza que determinará cada Comunidad Autónoma.

Si existe requerimiento expreso, el porcentaje de recargo será superior y la falta de depósito podrá incluso ser considerada como infracción leve con la consiguiente sanción administrativa.

 Plazo para depositar la fianza de alquiler

El plazo legal de depósito de la fianza arrendaticia es de un mes a contar desde la fecha en que se formalice el contrato de arrendamiento.

¿Quién tiene obligación de depositar la fianza de alquiler?

Según la Disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, la persona que figura en el contrato como arrendador de la finca urbana es quien está obligada a presentar el depósito de la fianza con vigor hasta la extinción del contrato y sin devengo de interés.

El lugar de presentación será en la Administración autonómica o ente público que corresponda.

Según la misma disposición, con objeto de favorecer la transparencia de la normativa reguladora de las fianzas de arrendamiento y con el fin de facilitar el intercambio de información, el arrendador deberá aportar una serie de datos como mínimo.

A saber:

• Datos identificativos del arrendador y del arrendatario y que han de incluir los domicilios respectivos a efectos de notificaciones.

• Datos identificativos de la finca objeto de alquiler. Deberá incluir la dirección postal, el año de construcción, el año y tipo de reforma (en caso de haberse producido), la superficie construida de uso privativo, la referencia catastral y la calificación energética de la vivienda o inmueble.

• Las características firmadas en el contrato de alquiler. Deberá incluir la mensualidad o el importe de la renta anual, el plazo acordado, el sistema de actualización de cuotas, el importe de la fianza, las garantías adicionales -en caso de existir-, el acuerdo de pago de los suministros básicos y si el arrendamiento de la vivienda es con o sin muebles.

 ¿Cómo se hace el depósito de la fianza de alquiler?

El depósito de la fianza se articula en tres pasos:

1. Se firma un contrato de depósito junto al del arrendamiento. En este contrato se hacen constar las cuantías y condiciones para su devolución.

2. Se formaliza mediante un formulario de la Comunidad Autónoma correspondiente.

3. Se deposita la fianza mediante ingreso en metálico o transferencia de la cantidad acordada en la cuenta que se establezca a tal efecto por el organismo competente.

¿Dónde se deposita la fianza de alquiler?

A excepción del Principado de Asturias, la Comunidad Foral de Navarra y La Rioja que no exigen el depósito en el correspondiente ente público, el resto de Comunidades Autónomas cuentan con 14 oficinas en el territorio nacional donde el arrendador ha de depositar la fianza por arrendamiento y que son las siguientes:

1. Madrid: Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA).

2. Cataluña: Instituto Catalán del Suelo (Incasol).

3. País Vasco: Bizilagun (Departamento de Vivienda).

4. Comunidad Valenciana: Registros de la Dirección Territorial o General de la Conselleria de Hacienda de Valencia.

5. Aragón: Instituto del Suelo y la Vivienda de Aragón.

6. Cantabria: Dirección General de Tesorería y Presupuestos del Gobierno de Cantabria.

7. Galicia: Instituto Gallego de Vivienda y Suelo.

8. Castilla y León: Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León.

9. Castilla la Mancha: Dirección General de la Vivienda, Urbanismo y Planificación Territorial.

10. Andalucía: Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

11. Extremadura: Caja General de Depósitos de la Dirección General de Vivienda de Extremadura.

12. Región de Murcia: Caja de Depósitos de la Comunidad Autónoma de Murcia.

13. Islas Baleares: Institut Balear de l’Habitatge (IBAVI).

14. Canarias: Instituto Canario de la Vivienda.

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