Guía de tasación de una vivienda: precio y claves que debes conocer

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Guía de tasación de una vivienda: precio y claves que debes conocer

Conocer el valor de tasación de una vivienda es algo fundamental a la hora de afrontar su venta o su compra. Sin embargo, se trata de un proceso más complejo de lo que parece y en el que intervienen distintos factores que es necesario conocer en profundidad.

 

En este artículo te contamos todas las claves que debes manejar sobre el proceso de tasación de una vivienda, incluyendo su precio, así como los pasos que debes dar para realizar correctamente este trámite.

¿Qué es una tasación de vivienda?

Una tasación de vivienda es un proceso de evaluación cuyo principal objetivo es determinar el precio real de una propiedad inmobiliaria. Normalmente, la tasación de una vivienda se realiza cuando el propietario de la misma tiene intención de venderla, aunque también se puede dar el caso de que la solicite un comprador potencial para basarse en ella a la hora de hacer una oferta.

 

No obstante, más allá de la cuestión comercial, existen otros motivos y situaciones en las que llevar a cabo la tasación de una vivienda puede ser un trámite necesario, como por ejemplo a la hora de solicitar una hipoteca o en el momento de repartir los bienes de una herencia.

¿Cómo se tasa una vivienda?

Una vivienda se tasa siguiendo un proceso que comienza con la solicitud de una nota simple por parte del interesado y la visita del tasador al inmueble en cuestión.

 

Una vez allí, y basándose en varios factores, el profesional asignado determina el valor de tasación de la vivienda y elabora un informe que será posteriormente remitido a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

 

Una vez que el informe llega a manos de los valoradores de la sociedad, ellos se encargan de aplicar el método de tasación más adecuado en función del objetivo final del proceso de tasación.

 

En España existen cuatro métodos diferentes de valoración inmobiliaria a los que se puede recurrir para realizar la tasación de una vivienda.

Las particularidades de cada uno de estos métodos de valoración se encuentran explicadas en detalle en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, aunque para ponértelo un poco más fácil, vamos a resumirte las principales características de cada uno de ellos en los siguientes puntos.

Método de comparación

El método de comparación consiste en calcular el valor de mercado de una vivienda basándose en los precios de propiedades similares que han sido vendidas de forma reciente.

 

Mediante este método, el valorador analiza las características de dichas propiedades, desde el tamaño a la ubicación, pasando por la antigüedad de la misma, y establece un precio de referencia que servirá como base para la tasación.

 

Para utilizar este método, es imprescindible contar con al menos seis ejemplos de ventas similares con las que realizar la comparación.

Método de coste

El método de coste también se conoce como método de reposición, el método de coste consiste en calcular el precio que costaría construir una vivienda con características similares a la que se quiere tasar.

 

Para ello, hay que tener en cuenta el valor del terreno, la mano de obra y los materiales que se necesitarían para realizar la construcción, así como el coste de licencias y los impuestos que conllevaría el proyecto.

 

Para obtener el resultado final, el valorador deberá tener en cuenta la depreciación del inmueble, y deducir también el deterioro físico del mismo.

Método de actualización de rentas

El método de actualización de rentas se basa en la capacidad del inmueble o vivienda para generar ingresos siendo esta la premisa fundamental para realizar el cálculo del valor real del mismo.

 

Este método se utiliza para tasar viviendas arrendadas o para calcular el valor de inmuebles que vayan a destinarse a realizar una actividad económica por la cual se percibirán ingresos.

Método residual

Existen dos formas de llevar a cabo el método residual de tasación:

  • Método residual estático: se utiliza para calcular el valor del terreno y se basa en descontar al valor de mercado del inmueble los costes asociados a su construcción y otros gastos relacionados, como el margen de beneficio del promotor.
  • Método residual dinámico: destinado a terrenos urbanizables y a inmuebles en construcción, este método se basa en el cálculo del valor actual neto del flujo de efectivo esperado que puede generar la propiedad durante un período específico de tiempo. A este valor actual se le deben restar los gastos de construcción y los relacionados con el desarrollo de la propiedad.

Método residual estático: se utiliza para calcular el valor del terreno y se basa en descontar al valor de mercado del inmueble los costes asociados a su construcción y otros gastos relacionados, como el margen de beneficio del promotor.

Método residual dinámico: destinado a terrenos urbanizables y a inmuebles en construcción, este método se basa en el cálculo del valor actual neto del flujo de efectivo esperado que puede generar la propiedad durante un período específico de tiempo. A este valor actual se le deben restar los gastos de construcción y los relacionados con el desarrollo de la propiedad.

¿Qué factores influyen en el proceso de tasación de una vivienda?

A la hora de tasar tu vivienda, es fundamental que conozcas en profundidad cuáles serán los factores que tendrán en cuenta los técnicos para determinar su valor.

 

Como ya te habrás imaginado, todos ellos tienen que ver con las características del inmueble y con dónde se encuentra situado, pero vamos a explicarte detalladamente en qué consisten y cuál es su importancia en el proceso de tasación.

Tamaño del inmueble

El tamaño del inmueble es uno de los principales factores que deberán tener en cuenta los valoradores para establecer el valor de tu vivienda.

Para ello, prestarán atención tanto a la superficie construida (que equivale a la superficie total del inmueble, incluyendo zonas no habitables) como a la superficie útil del mismo.

Ubicación del inmueble

La zona o barrio en el que se encuentra situado el inmueble puede suponer una importante diferencia en el resultado de la tasación.

 

En este sentido, se tienen en cuenta factores como la tasa de desempleo y criminalidad del barrio, si se encuentra en una zona tranquila o, por el contrario, está instalado junto a una autopista o cerca de unas vías de tren, etcétera.

Estado de la vivienda

El estado de la vivienda es un factor que influye de forma evidente en la tasación de una vivienda, ya que el precio no será el mismo para un inmueble de nueva construcción, para uno totalmente reformado o para uno especialmente antiguo o que se encuentra en un mal estado de conservación.

Lógicamente, cuanto mejor sea el estado del edificio en el que se encuentra el inmueble mejor será el precio final recogido en el informe de la tasación.

Distribución del inmueble

Aunque no lo parezca, para el resultado final de la tasación también es importante la distribución de la vivienda.

 

Un pasillo poco iluminado, unas habitaciones pequeñas o un cuarto de baño mal proyectado pueden reducir bastante el precio final de la vivienda.

¿Cuánto cuesta tasar una vivienda?

El proceso de tasación de una vivienda conlleva unos costes asociados que, al contrario de lo que sucede en otros ámbitos, no está establecido en ninguna ley.

 

Así pues, el dinero que tendrás que pagar para tasar tu vivienda queda totalmente en manos de la empresa o profesional que se encargue de hacerlo.

 

No obstante, según los cálculos realizados por algunas entidades bancarias, se puede enmarcar el precio de un proceso de tasación de inmuebles dentro de una horquilla comprendida entre los 300 y los 500 euros.

 

Ten en cuenta que se trata de una estimación, y que es posible que en el precio final influyan otros factores, como el tamaño de tu vivienda, el lugar geográfico donde se encuentra y si es o no necesario recopilar determinada documentación que pueda conllevar gastos añadidos.

 

Si tienes en mente comprar una vivienda próximamente, recuerda que contar con un seguro de hogar apropiado puede ser de gran ayuda en caso de posibles siniestros y otras eventualidades.

 

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