Inspección técnica de edificios: qué es y normativa ITE

La Inspección Técnica de Edificios, también conocida como ITE, busca informar sobre el estado de los edificios -residenciales o no- cuando estos cumplen ciertos condicionantes.

Con este artículo queremos dejar claras las principales dudas de los usuarios en relación a la ITE de sus edificios:

• ¿En qué consiste?

• ¿Quién regula la normativa?

• ¿Cuándo es obligatorio pasarla?

• ¿Hay excepciones de pago?

• ¿Cada cuánto hay que pasarla?

• Tipos de deficiencias y su calificación.

• La ITE en las operaciones de compraventa.

Tanto si ya la has pasado como si no, este artículo contiene información sobre la Inspección Técnica de Edificios que seguro te interesa saber.

¿Qué es la Inspección Técnica de Edificios?

La Inspección Técnica de un Edificio, también conocida como ITE, es un informe técnico donde tras una inspección visual del edificio se describe su estado de conservación, los desperfectos que presenta, las posibles causas y las mejoras o reparaciones necesarias para que el informe sea favorable y queden solventadas las deficiencias encontradas.

La Inspección Técnica de Edificios busca evaluar los inmuebles en función de las medidas obligatorias de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

Por eso, además de lo ya comentado, la ITE se completa con un informe sobre el cumplimiento de las medidas de accesibilidad universal y con el certificado de eficiencia energética del inmueble (en este caso recibe el nombre de IEE).

Entre algunos de los elementos que se inspeccionan encontramos:

•       Estructura.
•       Fachadas.
•       Cubiertas.
•       Patios.
•       Escaleras.

• Instalaciones comunes.

•        Azoteas.

• Aleros, cornisas y voladizos.

• Instalaciones de fontanería y saneamiento.

• …

¿Quién regula la Inspección Técnica de Edificios?

El Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, en su Artículo 21, establece que cuando un edificio tiene más de 50 años está obligado a pasar la ITE, este tiempo será de obligado cumplimiento salvo que la Comunidad Autónoma en la que se encuentre situado designe otro plazo de antigüedad distinto.

Y es que, la ITE se regula por normativa autonómica y en la cual, los municipios podrán establecer sus propias actuaciones, teniendo potestad para fijar su propio calendario de presentación y envío a la instancia superior, esto es, a la autonómica.

 ¿Cuándo es obligatorio pasar la ITE?

En su Disposición adicional tercera relativa a la “Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria” el ya mencionado decreto dice que la ITE se aplicará solamente en municipios de más de 25.000 habitantes, siendo nuevamente las Comunidades Autónomas las que cuentan con potestad para establecer otros límites.

Ante circunstancias excepcionales, las Comunidades Autónomas podrán aplicar medidas en relación a la ITE a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.

 ¿Hay alguna excepción de pago para los vecinos de un mismo edificio?

La respuesta es tajante en este aspecto. No, no existen excepciones dado que la consecución de este Real Decreto es de obligado cumplimiento para todos los propietarios que formen parte de la comunidad.

Es más, el incumplimiento en forma o plazos de la Inspección puede acarrear sanciones cuya cuantía variará según lo establecido por las ordenanzas municipales que sean de aplicación.

Además, no tener la ITE pasada de forma correcta puede tener otro tipo de efectos sobre los propietarios como que les denieguen una hipoteca o les paralicen la venta de un inmueble.

Ten bien presente que la presentación de la ITE es un requisito obligatorio en los procedimientos de compraventa desde 2012.

¿Cada cuánto hay que pasar la ITE?

La validez de la certificación dependerá de la gravedad y del número de deficiencias registradas en la Inspección Técnica del Edificio.

Así, para edificios sin deficiencias o con deficiencias leves, el plazo para volver a realizar la ITE será de 10 años.

Si las deficiencias se califican como importantes, el plazo bajará a 6 años pero cada 2 años habrá de pasar un técnico para controlar y evaluar las deficiencias catalogadas como importantes. Si la evolución de estas es de importantes a graves o muy graves, la certificación será revocada.

Para los edificios cuya última calificación ITE mostró deficiencias graves o muy graves, el plazo para la siguiente se acorta a 3 años tras afrontar las medidas cautelares de urgencia. Cada 12 meses, un técnico se encargará de comprobar el estado de las deficiencias graves o muy graves encontradas. En caso de que estas vayan a peor y puedan poner en peligro la estabilidad del edificio, la seguridad de las personas o ambas, el técnico dejará sin efecto el certificado ITE.

 Tipos de deficiencias y su calificación

La calificación del informe de Inspección Técnica del Edificio podrá ser favorable o desfavorable.

En el caso de que sea favorable, las deficiencias serán nulas o leves.

En el supuesto de calificación desfavorable, las deficiencias serán importantes, graves o muy graves.

 Informe favorable por deficiencias nulas o leves

Las deficiencias leves que se muestran en el informe favorable están estrechamente relacionadas con los trabajos de mantenimiento periódico que requiere el edificio.

Junto al informe se suele adjuntar una lista con la sugerencia de los mantenimientos a realizar y la periodicidad de los mismos, a fin de que el edificio se conserve en buen estado.

 Informe desfavorable por deficiencias importantes

Las deficiencias importantes no suponen un peligro para la estabilidad del edificio y tampoco para la seguridad de las personas, pero sí tienen un efecto directo sobre la salubridad y funcionalidad de la edificación.

En este supuesto sí que es necesaria una acción correctora de las deficiencias encontradas.

El ejemplo más común de este tipo de deficiencias son los problemas de condensación que si bien no afectan a la estabilidad del edificio ni pone en riesgo la salud de las personas de forma inminente, sí que altera la salubridad del espacio.

 Informe desfavorable por deficiencias graves

Las deficiencias graves suponen un riesgo inminente pero localizado para distintos elementos del edificio y/o un problema de salubridad grave para las personas.

Para atajar las deficiencias, en una primera fase se toman medidas cautelares para en una segunda fase ejecutar las obras y subsanar las deficiencias.

 Informe desfavorable por deficiencias muy graves

Las deficiencias muy graves también suponen un riesgo inminente pero en este caso es generalizado. Pueden suponer acciones inmediatas en modo de desalojo del edificio o medidas cautelares de urgencia que darán paso a las posibles reparaciones o a la declaración de ruina total en caso de que por su gravedad no se puedan solventar.

¿Qué diferencias existen entre la ITE y la IEE?

Las IEE corresponden a las Inspecciones de Evaluación de Edificios y son inspecciones más completas que sus “homólogas” las ITE.

Tal como se señala en la Nota Informativa tras la Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre, en el punto 1 del artículo 29 sobre “El informe de Evaluación de los edificios”: los propietarios de inmuebles ubicados en edificios residenciales de vivienda colectiva podrán ser requeridos por las Administraciones competentes para acreditar la situación en que se encuentran los mismos en relación a su estado de conservación y cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad universal y grado de eficiencia energética.

La ITE evalúa el estado de conservación del edificio mientras que la IEE  añade a esta valoración la accesibilidad y la eficiencia energética.

Además, la ITE se aplica a todos los edificios mientras que la IEE solo afecta a los edificios residenciales.

¿Quieres saber más sobre los seguros de comunidades que ofrecemos en Reale Seguros? Haz clic en el enlace o ponte en contacto con nosotros. Estamos a tu disposición para hacerte llegar la oferta que mejor se adapte a tus necesidades.