Juntas telemáticas en comunidades: normativa y requisitos

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Juntas telemáticas en comunidades: normativa y requisitos

La figura de las juntas telemáticas ha emergido de la nada como otra de las consecuencias de la pandemia por COVID-19 y junto a esta nueva opción han llegado las dudas de los propietarios.

Es precisamente arrojar luz sobre el tema y resolver dudas lo que pretendemos en este artículo, tomando como base en todo momento las nuevas normativas reguladoras de esta atípica situación que vivimos.

¿Qué dice la ley sobre las juntas de propietarios?

El Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, nace para desbloquear la situación de falta de comunicación por la imposibilidad de celebrar juntas vecinales.

En el Punto 1 de su Artículo 2 sobre Suspensión de obligaciones y prórrogas establece que las comunidades de propietarios están exentas de la obligación de realizarlas hasta el 31 de diciembre de 2021 en aquellos casos en los que se puedan aplazar, no así en los casos de urgencia.

Hasta esa fecha (Punto 2) se suspende la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

En el Punto 3 recoge que hasta finales del año 2021 se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor de este real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.

 ¿Se pueden celebrar reuniones de propietarios?

Esta es otra de las cuestiones que más trae de cabeza a los propietarios.

El Artículo 3 se centra en la posibilidad de celebrar reuniones. En el Punto 1 dice que de forma excepcional y hasta el 31 de diciembre, la junta de propietarios se podrá reunir si así lo solicita el presidente, una cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente el 25% de las cuotas de participación, así como en aquellos casos en que es necesario adoptar acuerdos urgentes que no pueden esperar hasta final de año.

Entre los acuerdos que no pueden demorarse se incluyen los relacionados con las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta, y cuyo principal objetivo es garantizar los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal .

¿Qué dice la ley sobre las juntas telemáticas de propietarios?

Siguiendo con el Artículo 3 en relación a la posibilidad de celebrar reuniones de propietarios, en su Punto 2 esta ley dice que las juntas de propietarios podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que se cumplan una serie de condicionantes.

A saber:

  • Que todos los propietarios dispongan de los medios y tecnologías necesarios para poder llevar a cabo la reunión, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta.
  • Que el secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.
  • Que se asegure el control de la recepción de todas las comunicaciones que representen a los legítimos propietarios.

Que todos los propietarios dispongan de los medios y tecnologías necesarios para poder llevar a cabo la reunión, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta.

Que el secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

Que se asegure el control de la recepción de todas las comunicaciones que representen a los legítimos propietarios.

Con estas tres garantías se darán por buenos los acuerdos que se entenderá han sido adoptados en el domicilio donde se encuentre el secretario o el secretario administrador.

¿Y qué pasa si todos los propietarios no cuentan con los medios necesarios para realizar una junta telemática?

En este caso, y en opinión de los Administradores de Fincas Colegiados, se podrá establecer como alternativa el voto a través de correo postal o correo electrónico. Esta es otra forma de garantizar que la junta vecinal se lleva a cabo sin necesidad de hacerlo de forma presencial pero cumpliendo con las garantías necesarias de derecho de participación de todos los propietarios.

En este caso, las tres garantías anteriormente mencionadas se han de cumplir también pero además, se solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación expresado de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

Si en el momento en el cual se solicita el voto, hay propietarios con deudas pendientes de pago a la comunidad, el presidente deberá tener en cuenta que estos no tendrán derecho a voto y hacérselo constar tanto a los implicados como en el acta de la junta celebrada.

El momento de inicio de la junta será el de la solicitud de voto por parte del presidente.

A efectos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen será causa de impugnación de los acuerdos adoptados.

En cualquier caso, decir que las juntas telemáticas tienen la misma validez que las presenciales es un paso significativo con respecto a normativas anteriores a la aprobación de este decreto de ley, dado que solo se reconocían como válidas las celebradas de manera presencial y con excepción de Cataluña donde ya se contemplaba la posibilidad cerrar acuerdos válidos adoptados en juntas telemáticas.

Y eso sí, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

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