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¿Qué es el contrato de arras?

04 Oct 18

Si estás en la difícil tarea de buscar casa, es necesario que sepas qué es el contrato de arras, un documento fundamental en toda compraventa de vivienda y cada vez más habitual en un arrendamiento. Por su carácter vinculante, firmar un contrato de arras ofrece un extra de tranquilidad para las partes, de que se llevará a cabo la operación por la que se firman.

En este post te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos hay, como son este tipo de contratos y te facilitamos un modelo para su uso.

Índice

1. Qué es un contrato de arras
2. Elementos de un contrato de arras. ¿Qué cláusulas debe contener?
3. Tipos de arras
3.1. Arras confirmatorias
3.2. Arras penales
4. Modelo de contrato de arras
4.1. Descargar modelo de contrato de arras

¿Qué es un contrato de arras?

Se trata de un contrato privado, lo que significa que es firmado por las partes que intervienen en la operación, sin la presencia de un notario. Suele decirse que es un precontrato, ya que lo que se pacta es la obligación de celebrar un posterior contrato de compraventa o alquiler, a cambio de la entrega de una cantidad de dinero, en concepto de señal.

Simplificando, podemos decir que se trata de una reserva de un bien a cambio de una cantidad (entrega de una señal), asegurando de alguna forma, su adquisición posterior en un determinado tiempo, asegurando que tendrá lugar la operación entre las partes y no con un tercero.

Elementos de un contrato de arras. ¿Qué cláusulas debe contener?

Cuanto más detallado sea el contrato, mejor, por eso al menos, se deberán recoger en el documento los siguientes puntos:

  • Identificación de las partes con nombre, apellidos y documento nacional de identidad (DNI). En caso de que una o ambas partes sean una persona jurídica, deberá adjuntarse además, escritura de poderes de la persona que firma.

  • Identificación del bien, mueble o inmueble, sobre el que se constituyen las arras. En el caso de una vivienda, identificando la dirección exacta de la misma: localidad, calle, portal, escalera, piso, letra, metros cuadrados, así como, de existir, detalle de espacios como garajes o trasteros, recomendando adjuntar al contrato de arras una nota simple de la vivienda, que nos permitirá comprobar entre otras cosas, la titularidad del bien, la descripción del mismo, así como que se encuentra libre de cargas.

  • Importe de las arras y la forma de pago. La parte entregada como arras, deberá ser descontada del precio final de la compraventa como anticipo del mismo.

    • Los expertos señalan que debería ser una cantidad entre el 5% y el 15% del precio pactado para la compraventa del bien. No obstante, este importe no viene regulado legalmente, por lo que queda a sujeto a lo acordado por ambas partes.

    • La forma de hacerse efectivo el pago, también deberá quedar reflejada, siendo recomendable utilizar cualquier medio por el que quede constancia de la entrega.

  • El plazo. Es decir, el periodo o la fecha máxima en la que se deberá celebrar el posterior contrato (la compraventa). Al igual que en el apartado anterior, no existe un plazo legalmente establecido y este quedará fijado libremente por las partes, aunque la práctica suele fijar este periodo entre 20 y 60 días, desde la firma de las arras. En caso de fijar un plazo y no una fecha concreta, es importante aclarar si se trata de días naturales o hábiles.

  • El importe de la compraventa. Es fundamental incorporar a este documento el precio al que quedará sujeta la adquisición del bien, de tal forma que no pueda haber modificaciones posteriores a lo pactado.

Tipos de arras

Claro que en un contrato de arras se debe indicar también qué sucede si una de las partes decide echarse atrás. Por ello hay diferentes tipos de arras: confirmatorias y penitenciales, cada una de ellas con distintos efectos jurídicos para las partes.

Por norma general la doctrina y la jurisprudencia suelen apoyar, que a falta de que en el contrato de arras quede reflejada la voluntad expresa de que las arras sean penitenciales, estas se considerarán como confirmatorias. Pero conozcamos qué es cada una de ellas y sus principales efectos.

Arras confirmatorias

Funcionan como anticipo, a cuenta del precio, de un contrato de compraventa y no facultan a las partes para resolver el contrato. Esto significa que la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento.

En caso de incumplimiento, no se genera la pérdida de las arras, si no que regirá el artículo 1124 del Código Civil para pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización no limitada a la cuantía entregada.

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”

Por ejemplo, en el caso de no querer vender y preferir pagar una indemnización, el vendedor no estaría facultado libremente para ello, pudiendo el comprador exigirle la venta del bien en lugar de recibir la indemnización.

Dentro de estas existen las llamadas arras confirmatorias penales o simplemente arras penales, que vienen reguladas en el artículo 1152 y 1153 del Código Civil y que dice:

“Art. 1152. En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado“

“Art 1153. El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.”

Estas, al igual que las anteriores, son una garantía de cumplimiento del contrato de compraventa. El hecho de existir unas arras penales las partes podrán exigir el cumplimiento de la obligación o en su caso la correspondiente indemnización de daños y perjuicios fijados en el documento.

Arras penitenciales

Vienen reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que dice:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Su función es que cualquiera de las dos partes puede desistir libremente sin motivo alguno, resolviéndose el contrato y esta es la diferencia principal con las anteriores. En caso de desistir cualquiera de los firmantes, no existe la opción legal de exigir el cumplimiento de la compraventa.

Los efectos de estas arras son, en caso de que el futuro comprador sea el que se eche atrás y decida no seguir con la compraventa, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si por el contrario quien desistiese fuese el vendedor, este deberá devolver el importe entregado a cuenta por el futuro comprador por duplicado.

Modelo de contrato de arras

Vayas a vender, comprar o alquilar una vivienda, firmar un contrato de arras es una garantía tanto para ti como para la otra parte, por lo que es muy importante tener claro qué tipo de arras son las más convenientes para la operación en cuestión. A continuación te facilitamos un modelo tipo, aunque cada caso es distinto y te recomendamos modificarlo para adaptarlo y que queden reflejadas las condiciones concretas de cada caso.

Descargar modelo de contrato de arras

Descargar modelo

 

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