¿Qué es una subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es un método de mejora de las condiciones de tu hipoteca, donde se incluye el cambio de entidad bancaria, en el momento que lo consideres oportuno porque has encontrado una oferta mejor.

Esta opción puede ayudarte a reducir tu cuota mensual, a aumentar o disminuir el plazo de amortización o a cambiar el tipo de hipoteca para adaptarla a tu nueva situación económica. De modo que se trata de un método que puedes valorar tanto si te estás viendo impactado por la subida de tipos de interés como si buscas reestructurar tu deuda.

Dado que la hipoteca resulta ser uno de los gastos fijos más significativos del presupuesto familiar, consideramos que este contenido en el que abordamos qué es la subrogación hipotecaria y cómo puedes acceder a ella te puede ser de gran utilidad.

 ¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación de la hipoteca es un método que te permite cambiar las condiciones de tu hipoteca –tipo de interés, plazos de amortización, entidad bancaria–, en cualquier momento y con el objetivo de ahorrar dinero.

Puedes acogerte a ella sin necesidad de contar con el permiso de tu banco e independientemente de la fecha de formalización de tu hipoteca, incluso si en el contrato no aparece la posibilidad de amortización anticipada.

De modo que, si te preguntas cuándo se puede subrogar una hipoteca, la respuesta es que en cualquier momento en que lo decidas.

El reglamento que establece las condiciones de este método es la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que surge como complemento del artículo 1.211 del Código Civil que no daba respuesta al contexto del sector hipotecario actual.

 Tipos de subrogaciones hipotecarias

La subrogación hipotecaria puede ser de 3 tipos de los que te hablamos acto seguido.

 Subrogación de hipoteca a otra persona

Puedes recurrir a este tipo de subrogación por diferentes motivos, el más habitual es si vendes un inmueble que cuenta con una hipoteca.

En ese caso el comprador puede pedirte que amortices lo que queda de préstamo o subrogarse a tu hipoteca por el importe pendiente convirtiéndose en el deudor.

Puede darse el caso de que la valoración de riesgos que el banco realice al comprador le indique que no dispone de capacidad de pago, por lo que le denegarían la subrogación.

 Subrogación de hipoteca a otro banco

Este método implica el cambio de acreedor para mejorar las condiciones puesto que puedes conseguir:

• Minimizar el tipo de interés.

• Incrementar o disminuir el plazo de amortización.

• Cambiar el tipo de hipoteca. Por regla general se trata de elegir una subrogación a una hipoteca fija si tienes una variable.

 Subrogación de hipoteca variable a fija

Proceder a una subrogación de interés variable a fijo puede ser un buen método para paliar subidas de tipos que pongan en una situación delicada tu economía.

En ese contexto, otro recurso que tienes a tu disposición es el de solicitar una moratoria hipotecaria.

 ¿Cómo subrogar la hipoteca?

Ante una subrogación hipotecaria puedes encontrarte frente a 2 posibilidades: un cambio de deudor o un cambio de acreedor. Te las explicamos.

 ¿Cómo hacer una subrogación por cambio de deudor?

La subrogación hipotecaria es un proceso sencillo si el comprador, el vendedor y la entidad bancaria están de acuerdo. Los 3 deben firmar ante notario el documento que acredita el cambio.

Tanto el vendedor como el comprador se ahorran gastos asociados:

• El vendedor evita asumir la comisión de una cancelación anticipada.

• El comprador no debe asumir la comisión de apertura.

En principio tampoco se paga la tasación del inmueble, ya que al tratarse de una subrogación esta se realizó cuando se estudió el préstamo hipotecario.

 ¿Cómo hacer una subrogación por cambio de acreedor?

Estos son los 5 pasos a seguir cuando quieres hacer una subrogación hipotecaria cambiando tu entidad bancaria:

1. Solicita a tu banco una mejora de las condiciones de tu hipoteca actual. Si te las concede y estás de acuerdo con ellas, debes hacer una novación de tu hipoteca.

2. Busca en otras entidades mejores condiciones. Recuerda que las ofertas deben ser vinculantes.

3. La nueva entidad que has elegido está obligada a informar a tu banco de tu intención de subrogar la hipoteca con ellos para permitir que, en un plazo de 15 días, iguale o mejore la nueva oferta.

4. Si tu antigua entidad no mejora las condiciones, ya puedes firmar ante notario la subrogación con la nueva entidad, que será además quien cancele la antigua hipoteca.

5. La nueva entidad acreedora debe declarar en la nueva escritura haber abonado a tu anterior banco la cantidad acreditada, es decir, el capital pendiente y los intereses, así como las comisiones devengadas y no satisfechas.

No suele ocurrir, pero en el caso de que la entidad anterior no comunique el total de la deuda al nuevo acreedor, este la calculará y depositará la cantidad ante notario a disposición de la primera asumiendo las responsabilidades.

Comisión de amortización de la subrogación hipotecaria

La Ley 5/2019 introdujo los siguientes cambios con respecto a las comisiones por amortización de la subrogación hipotecaria:

• Subrogación hipotecaria de variable a fija. Se establece un máximo de 0,25 % en los 3 primeros años del capital reembolsado anticipadamente o 0,15 % en los 5 primeros años –son excluyentes–. Transcurridos los 3 primeros años de la primera opción, el prestamista no podrá solicitar ningún tipo de comisión.

• Subrogación de una hipoteca fija. El acreedor puede solicitar hasta un 2 % durante los 10 primeros años del contrato y un 1,5 % en los años que quedan hasta la extinción de la hipoteca.

En la misma Ley se estipula que los gastos de notaría, de gestoría y de registro de la propiedad corren a cuenta de la entidad bancaria y la eventual tasación a cuenta del deudor.

Comprar una vivienda o solicitar una subrogación de hipoteca es un gran paso que debes estudiar con tranquilidad.

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