Rescindir un contrato de alquiler.

¿Te has visto alguna vez en la situación en la que piensas que te van a dar gato por liebre a la hora de alquilar una vivienda? No te preocupes, tanto si eres propietario como futuro inquilino, en este artículo te contamos todo sobre la normativa aplicable a la hora de alquilar una casa, la fianza, la duración mínima de alquiler, los plazos legales y algunos consejos para que os llevéis bien desde el comienzo.

Normativa aplicable para la rescisión de un contrato de alquiler.

A la hora de alquilar una vivienda, tanto si eres el arrendador (propietario del inmueble) como si eres el arrendatario/inquilino (persona que alquila el inmueble), hay que tener en cuenta las  modificaciones que trae consigo la vigente ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recogidos en el Real Decreto Ley 7/2019, aprobada el 5 de marzo de 2019, que regula los contratos de arrendamiento de viviendas y que modifica parcialmente el Real Decreto-ley 21/2018, aprobado el 14 de diciembre.

Duración del contrato.

Los años de duración de un contrato de alquiler siempre puede ser pactada por ambas partes, sin embargo, si su duración es inferior mínimos legales indicados a continuación, el inquilino estará en su derecho de extender el contrato hasta alcanzarlos:

Contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019:

• 3 años cuando el arrendador es persona física

• 5 años si es persona jurídica

Contratos celebrados después de la reforma del 6 de marzo de 2019:

• 5 años cuando el arrendador es persona física

• 7 años si es persona jurídica.

Prórroga del contrato de arrendamiento.

Como hemos comentado anteriormente, con la nueva ley, si se pacta una duración inferior al plazo legal, transcurridos los años pactados, el inquilino puede decidir quedarse en la vivienda por más tiempo, prorrogando su estancia por periodos de un año hasta completar el mínimo legal de 5 o 7 años  (dependiendo de si es una persona física o jurídica).

Transcurrido el mínimo legal (de 5 o 7 años), si no existe notificación de finalización del contrato por ninguna de ambas partes, seguirá prorrogándose año tras año hasta un máximo de 3 años más.

La única forma de firmar un contrato con una duración menor al mínimo legal  (de 5 o 7 años), es si el propietario deja constancia de forma expresa en el contrato, que una vez transcurrido el plazo firmado por las partes, ocupará la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, para algún familiar o para su cónyuge. Este último en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Si esta ocupación no se hace efectiva en el plazo de tres meses, el inquilino podrá ejercer su derecho a volver a la vivienda alquilada, renovándose el contrato con los mismos plazos y límites pactados.

Preavisos de no renovación.

El arrendador: llegada la fecha de vencimiento el arrendador podrá dar por finalizado el contrato, debiendo preavisar al inquilino al menos con 4 meses de antelación a la fecha de finalización.

El arrendatario: en caso de ser este quien quiera dar por finalizado el contrato, deberá de preavisar con 2 meses de antelación a la fecha de finalización. El plazo mínimo para dejar la vivienda antes del plazo pactado es de 6 meses. Si se decide dejar el arrendamiento antes de este periodo podría incurrir en indemnizaciones económicas en favor del arrendador. Este importe podrá ser de una mensualidad por año restante del contrato de alquiler, es decir, si la duración iba a ser de 4 años, el inquilino deberá pagar al propietario 3 mensualidades en concepto de indemnización.

Prórroga tácita:  si ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovar el contrato de alquiler, éste se prorrogará automáticamente de forma anual, hasta un máximo de 3 años más.

Causas para rescindir un  contrato de alquiler.

El propietario podrá recuperar su vivienda antes de la finalización del plazo legal si se ha recogido en el contrato, de forma expresa, que hará uso de la  vivienda habitual, él, sus hijos  o su cónyuge (en caso de separación o divorcio).

Además de por la finalización temporal, el contrato de arrendamiento se puede rescindir por las siguientes causas:

Incumplimientos por parte del inquilino.

• La falta de pago de una mensualidad o cualquier otra cantidad que haya sido pactada.

• Impago de la fianza.

• En caso de que la vivienda sea subarrendada por el inquilino sin consentimiento del propietario.

• Cuando el inquilino produzca situaciones peligrosas, molestas, insalubres o ilícitas dentro del inmueble arrendado.

Incumplimientos por parte del propietario.

• Cuando el propietario no realice las reparaciones del inmueble necesarias para conservar la vivienda y su habitabilidad.

• Cuando el propietario interfiera en el uso  normal de la vivienda perturbando al

Modelos de rescisión contrato de alquiler.

A la hora de finalizar un contrato del alquiler es importante que exista un acuerdo entre el propietario y el inquilino de que finalice esa relación, sin embargo, también hay que tener en cuenta que todas las obligaciones por ambas partes se hayan cumplido.

En la actualidad existen dos modelos para finalizar dicho contrato:

Acuerdo de terminación con liquidación.

Se utiliza cuando ambas partes están de acuerdo en que finaliza el contrato sin ningún problema. El inquilino deberá entregar las llaves y recibir la fianza en el plazo de 30 días y el propietario no podrá realizar ninguna reclamación futura al inquilino.

Acuerdo de terminación con retención de la fianza.

En este caso, el acuerdo se produce cuando finaliza el contrato pero existen algunas obligaciones que no se han cumplido por alguna de las dos partes. De este modo, ambos mantienen una relación legal hasta que se cumplan todas las obligaciones que les satisfagan.

¿Cuándo se debe firmar este documento? En el momento en el que finaliza el contrato de arrendamiento. Aunque también debe hacerse en el caso de que alguna de las partes finalice antes de tiempo el contrato.

La devolución de la fianza en caso de rescisión.

Si corresponde, esta se devolverá en el plazo máximo de 30 días a contar desde la entrega efectiva de las llaves de la vivienda.

Devolución completa de la fianza.

Corresponderá devolver la totalidad de la fianza, cuando el propietario haya comprobado que: no hay desperfectos en la vivienda, que está al corriente de pago en las mensualidades del alquiler y que no tiene pendiente ningún otro pago del que tenga que hacerse cargo.

Devolución parcial de la fianza.

El arrendador podrá descontar de la fianza los importes necesarios para hacer frente a las deudas que haya podido dejar pendientes de pago el inquilino, las reparaciones necesarias o para hacer frente a la rentas por tantos días como el inquilino se haya ido antes de la finalización del contrato.

7 Consejos a la hora de rescindir un contrato de alquiler de vivienda.

• Cumplir con los plazos de preaviso.

• Realizar por un medio que deje constancia de la entrega: buro fax o documento firmado por las partes.

• Revisar los plazos mínimos y las posibles penalizaciones por incumplimiento.

• Firmar el documento de finalización de contrato con liquidación o con retención de fianza, en todas las páginas que compongan el documento.

• Devolución de los juegos de llaves que hayan sido entregados, tanto del piso como de trasteros y garajes incluidos mandos a distancia.

• Realizar una inspección y un inventariado antes de firmar el documento de rescisión, para comprobar si existen desperfectos en la vivienda.

• Comprobar que no existen deudas pendientes por suministros u otras cargas que corran a cargo del inquilino.

Dudas frecuentes en la rescisión de un contrato de alquiler.

¿Se puede utilizar la fianza depositada como abono de la última mensualidad de alquiler?

En ningún caso se puede utilizar la fianza para pagar el último mes de alquiler. Al igual que se produjo la obligación del pago de la fianza, también se debe aplicar a la hora de devolverla. Por lo que no es aconsejable, por ninguna de las partes, utilizar ese importe para ello.

¿Qué ocurre en caso de fallecimiento del arrendador?

En caso de muerte del propietario, el contrato pasará a manos del cónyuge de este si conviviese con él o de la persona que mantuviese una relación de afectividad con éste y conviviese con él durante dos años antes de que falleciese.

En caso de darse la situación en la que existan varios familiares (padres, hijos, hermanos, etc.) u otras personas con derecho a percibir el contrato, prevalecerá el cónyuge frente a las demás.

¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda sin notificárselo al arrendatario?

Como ya comentamos anteriormente, según se especifica en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tendrá el derecho preferente de comprar la vivienda si no renuncia al derecho de tanteo y retracto recogido, normalmente, en el contrato de alquiler. Si esto no se hubiese especificado,  podrá ejercer su derecho al tanteo de la vivienda siempre y cuando se lo comunique así al propietario en los 30 días naturales desde que se pone a la venta.

Si el inquilino no ejerce su derecho a la compra, podrá continuar viviendo de alquiler cuando cambie de dueño, aunque deberá ponerse en contacto con el nuevo propietario para conocer sus intenciones.

En cualquier caso, es aconsejable establecer una clausula en el contrato para que el posible nuevo propietario respete la renta, la duración y el resto de derechos del inquilino.

¿Un inquilino puede subarrendar una vivienda alquilada?

En efecto. El subarrendamiento puede ser total o parcial, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite la parcial. Esto ocurre ya que dicha ley no especifica el porcentaje de vivienda que se considera total o parcial.

El propietario tendrá el derecho de elevar un 10% la renta al inquilino si lo realiza de forma parcial y del 20% si cesa o subarrienda totalmente la finca.

En cualquier caso, el inquilino deberá notificárselo a través de buro fax al propietario antes de que transcurra un mes desde que comience el subarriendo.