¿Quién paga la plusvalía?

La plusvalía municipal es como se conoce popularmente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto municipal que grava el aumento de valor de un terreno en un determinado periodo de tiempo, como consecuencia de las mejoras que se han producido en el entorno dónde se encuentra. Se produce la obligación de liquidarlo cuando existe una transmisión del bien inmueble, con independencia de que se trate de una donación, una venta o una cesión.

En este artículo te hacemos una pequeña guía con todo lo que debes saber sobre este impuesto, como quién paga la plusvalía u otros temas como:

• ¿Qué es la plusvalía municipal?

• ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal? Te lo explicamos con un ejemplo práctico.

• ¿Cuándo se paga la plusvalía y cuánto tiempo tengo para hacerlo?

• ¿Quién tiene que pagar la plusvalía? En la compra de un piso, en una herencia, etcétera.

¿Qué es la plusvalía?

Cuando quieras vender un piso deberás contar con la obligación de pagar este impuesto, que grava la revalorización del terreno de naturaleza urbana que ha tenido lugar desde que eres propietario.

Esta revalorización que se grava, hace referencia a las mejoras introducidas por los ayuntamientos que hacen incrementar el valor de los terrenos del municipio, como consecuencia de la aplicación de sus políticas urbanísticas, mantenimiento e instalación de servicios. Sin embargo, no siempre existe la obligatoriedad de abonar el IIVTNU.

Exenciones al pago de la plusvalía

Los terrenos rústicos quedan al margen de este impuesto. También quedan al margen las adjudicaciones y aportaciones que realicen entre sí los cónyuges y la sociedad conyugal, así como las transmisiones entre cónyuges o a favor de sus hijos cuando estás deriven de la aplicación de una sentencia de nulidad, separación o divorcio.

Además, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece exenciones a favor de los conjuntos Histórico-Artísticos, la constitución y transmisión de servidumbres y la dación en pago del deudor hipotecario.

También quedan exentos el Estado, las Comunidades Autónomas, el municipio, las entidades benéfico docentes, la Seguridad Social, los titulares de concesiones administrativas, la Cruz Roja y otras entidades a quien se reconozca tal exención en convenios internacionales.

Qué pasa si no existe ese aumento del valor

La doctrina tradicional venía a decir que aunque no existiese ese incremento del valor, la obligación de pagar la plusvalía seguía existiendo, fundamentando esta obligación en:

• Al tratarse de un impuesto, poco importa si el contribuyente ha obtenido un incremento del valor efectivo del terreno, ya que se trata de un género tributario que no tiene por qué compensar con algún tipo de ventaja al contribuyente ya que el artículo 31 de la Constitución le impone la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos públicos.

• Las mejoras realizadas. El municipio ha invertido dinero público en mejorar el entorno (construir y mantener carreteras, parques y otras instalaciones y servicios públicos) y el vendedor debe encargarse ahora de responder por esas mejoras.

La doctrina actual ha cambiado a raíz de la Sentencia n.º 59/2017 del Tribunal Constitucional, que viene a establecer actualmente que solo debes pagar las plusvalía municipal cuando efectivamente se haya producido un incremento de valor del terreno.

La normativa del IIVTNU parte de una premisa invariable, y esta es que siempre, en toda transmisión, se pone de manifiesto una plusvalía y que ésta aumenta conforme lo hacen los años de posesión del inmueble por su titular, presuponiendo con ello un aumento de la capacidad económica del sujeto pasivo por el mero transcurso del tiempo.

Si bien es cierto que durante gran parte de la trayectoria histórica del tributo, difícilmente podía encontrarse un supuesto en el que un terreno no hubiera experimentado una revalorización relevante, una vez transcurrido un determinado período de tiempo desde su adquisición, lo cierto es que dada la actual situación económica se ha producido un descenso significativo en el valor de los inmuebles.

Básicamente, el Tribunal Constitucional entendió que si vendes una casa por un valor inferior al de compra, no estás manifestando la capacidad económica que exige el artículo 31.1 de la Constitución para que nazca la obligación de contribuir.

En definitiva, el Tribunal Constitucional considera que no se habría realizado el hecho imponible del impuesto, cuando no se ha producido una revalorización real del terreno o un “incremento de valor” del mismo, que deba dar lugar al gravamen.

Así cuando se vende una vivienda por un valor muy inferior al de compra es difícil justificar que se ha producido un incremento de valor del terreno.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Para saber cuánto te toca pagar necesitas conocer algunos conceptos que son los fundamentos para calcular el importe final:

• El valor catastral del terreno (que puedes comprobarlo en el recibo del IBI o en el catastro, donde constará el valor del suelo y del vuelo).

• El tiempo que estuvo en poder del propietario, cuantos más años más alto será el impuesto.

• Coeficiente o tasa de revalorización. Es un porcentaje que se regula por los ayuntamientos para determinar la base imponible y que suele situarse en torno al 3,5%.

• Tipo de gravamen. Es el coeficiente por el que se multiplicará la base imponible y con el que se obtendrá el importe de la plusvalía a la que se le aplicarán las deducciones, en caso de existir, para tener la cantidad final a pagar. Este tipo de gravamen lo regulan los ayuntamientos y tienen un máximo del 30%.

Para calcularlo se utilizará la siguiente fórmula:

Si aún no te ha quedado claro, te lo mostramos con un ejemplo.

Nuestra protagonista adquirió su vivienda en el año 2002 y en 2012 ha conseguido venderla por un importe de 100.000€, aunque su valor catastral, el que paga en su IBI, es de 50.000€. Si quisiera conocer cuánto le corresponde pagar, solo tendrá que hacer los siguientes cálculos:

• Valor de la vivienda según el catastro: 50.000€

• Años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble. 10 años.

• Coeficiente o tasa de revalorización (dependerá de cada ayuntamiento, pero puedes ver las principales capitales de provincia, en la tabla que encontrarás al final de nuestro artículo).

• Tipo de gravamen, al igual que en el caso anterior este viene regulado por cada ayuntamiento. Para nuestro caso en particular este es del 29%.

El cálculo de la cuota tributaria quedaría de la siguiente forma: (valor catastral x 25%) x 29% = Plusvalía / (50.000 x 25%) x 29% = 18.125€, importe que habría que ajustar con las deducciones y reducciones existentes en cada ayuntamiento.

Una vez que sabemos cómo se calcula, deberemos conocer cuándo hay que pagarla y quién tiene que pagarla.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía se genera cuando se realiza la transmisión del bien inmueble, que es el momento en el que el vendedor obtendría una ganancia o incremento de valor de su terreno.

Esto implica la posibilidad de que vendieras un solar, abonando la plusvalía correspondiente, y tiempo más tarde se anulara el negocio en cuyo caso podrías solicitar la devolución del impuesto.

Igual ocurre, debido a un cambio en la doctrina, cuando vendas a pérdida o lo que es lo mismo, al no existir ese incremento en el valor, no existiría una plusvalía real y en el caso de haber abonado el IIVTNU en los últimos cuatro años podrías llegar a solicitar de devolución de lo indebidamente ingresado.

¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?

El Ayuntamiento se encargará de liquidar tu impuesto, notificándote el plazo de ingreso, el importe a pagar y los recursos que puedes ejercitar contra su liquidación.

Según la Ley General Tributaria, este impuesto prescribe en cuatro años, comenzando a correr al día siguiente de concluido el plazo de presentación de la autoliquidación o del período de ingreso voluntario que es de 30 días en ventas, cesiones y derechos reales y de seis meses en el caso de herencias.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

La Ley Reguladora de las Haciendas Locales que se fundamenta en el artículo 35 de la Ley General Tributaria, habilita para ser sujetos pasivos de este impuesto a: las personas físicas, personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica como herencias yacentes y patrimonios separados.

Para que cualquiera de estos tenga la obligación de pagar la plusvalía municipal, es suficiente con que se vea incrementado el valor del terreno como consecuencia de la transmisión de una propiedad o la constitución de un derecho real.

Como hemos visto, hay determinadas situaciones en las que esto no queda tan claro como ha puesto de manifiesto el Tribunal Constitucional. Esto, al menos en teoría, debería suponer un enriquecimiento del sujeto pasivo a costa de las inversiones públicas. De modo que para saber quién debe de pagar, sería suficiente con ver cuál de las partes implicadas debería haber incrementado su patrimonio como consecuencia de la venta del inmueble. Pero hay determinadas situaciones en las que esto no queda tan claro.

¿Quién paga la plusvalía municipal en la venta de un piso?

Cuando vendes un piso eres tú como vendedor quien debe abonar la plusvalía municipal, puesto que eres quien ha obtenido la eventual ganancia con la venta. Por supuesto, nada impide que repercutas el impuesto sobre tu comprador siempre que ambas partes estén de acuerdo en ello. Si no se especifica concretamente este punto siempre se entenderá que como vendedor asumes el pago del impuesto y por tanto será a ti a quién se lo reclame la Administración.