Terrazas comunitarias de uso privativo: normativa, acceso y mantenimiento

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Terrazas comunitarias de uso privativo: normativa, acceso y mantenimiento

Las terrazas comunitarias de uso privativo suelen dar bastantes dolores de cabeza a las comunidades de propietarios. Las principales preguntas frecuentes giran en torno a cuestiones como el acceso, las actividades que pueden realizarse en ellas, si se pueden o no cerrar, o quién debe hacerse cargo de los desperfectos.

Los estatutos de la comunidad de propietarios y el título constitutivo de la comunidad deben plasmar en detalle todas estas cuestiones para evitar posibles desavenencias.

Si vives en un inmueble en el que hay una o varias terrazas comunitarias de uso privativo, la información que vamos a compartir contigo sobre normativa, condiciones de acceso y mantenimiento de estos espacios te interesa. 

¿Qué son las terrazas comunitarias de uso privativo?

Las terrazas comunitarias de uso privativo son espacios comunes cuyo uso o disfrute recae, sin embargo, en una persona de manera exclusiva. Esta peculiaridad debe quedar recogida en los contratos de compraventa o de alquiler para que pueda ser aplicable.

Bajo esta denominación quedan recogidos los patios de luces, las terrazas de algunos áticos y las azoteas, por ejemplo.

Algo que debes tener muy presente es que el uso privativo no significa que puedas disponer libremente de ellas, como ocurre con tu vivienda.

En virtud de ello, y de acuerdo con la normativa sobre las terrazas comunitarias de uso privativo, no puedes hacer obras sin la aceptación de la junta de propietarios, por ejemplo. 

Normativa sobre las terrazas comunitarias de uso privativo

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo séptimo recoge que cada propietario puede modificar las instalaciones, elementos arquitectónicos y servicios siempre que no afecte con ello la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior.

Esto puede aplicarse a las terrazas comunitarias de uso privativo, en las que las personas que ostentan su uso y disfrute, pueden realizar actividades con base a lo que acabamos de expresar, siempre que las comunique al representante de la comunidad de propietarios.

Así las cosas, por el bien común y el fomento de las buenas relaciones vecinales es recomendable que, si cuentas con una terraza comunitaria de uso privativo, verifiques con la Junta de Propietarios de tu edificio, lo que se puede o no se puede hacer en los espacios comunes.

De modo que, si quieres instalar una valla, hacer una barbacoa o colgar la ropa en el terrao o en el patio de luces, es conveniente que contactes con el presidente de tu inmueble o que solicites una copia de los estatutos de la comunidad.

Se aplica el mismo procedimiento si deseas instalar una pérgola o realizar un semicerramiento de la terraza comunitaria, además de tener que conseguir, de acuerdo con lo estipulado en la normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma, la autorización administrativa correspondiente.

En el caso de querer celebrar una fiesta, además de tener que conseguir el acuerdo de la comunidad, debes comprobar qué dice la norma municipal sobre ruidos y horarios.

Acceso a una terraza comunitaria de uso privativo

El acceso a una terraza comunitaria de uso privativo corresponde al propietario o inquilino que disfruta legalmente de su uso, tal y como hemos visto hace unas líneas.

Este suele ser un punto de discrepancia importante en una comunidad de propietarios.

Una manera de solventarlo es acudir a la lectura del título constitutivo de comunidad, un documento donde deben quedar plasmadas las condiciones de uso y acceso a este tipo de espacio comunitario.

En algunas comunidades se ha intentado impugnar el acceso privativo a una terraza comunitaria sin éxito, ya que la escritura de propiedad de la vivienda en cuestión, que tenía un acceso privativo, recogía este derecho impugnable.

Mantenimiento de una terraza comunitaria de uso privativo

El mantenimiento de una terraza comunitaria de uso privativo, recae bien en la comunidad, bien en el propietario, dependiendo de lo que se establezca en los estatutos de dicha comunidad.

Lo más habitual es que la persona que la disfruta la mantenga en un correcto estado de higiene y conservación.

Eso sí, en principio, toda la comunidad debe hacerse cargo de los gastos ligados a la terraza comunitaria si los desperfectos afectan a la estructura, aunque solo una persona pueda beneficiarse de ella.

Por ilustrar estas palabras: en el caso de la terraza comunitaria de uso privativo de un ático, el propietario de la vivienda debe mantenerla en buen estado de conservación pero, en caso de filtraciones y humedades, siempre que no sean provocadas por su negligencia, debe ser la comunidad quien las repare.

Sin embargo, esto no se cumple en caso de que el desperfecto haya sido originado por un mal uso del propietario –o inquilino en una vivienda de alquiler– , así como tampoco por el desgaste normal del espacio, o si la persona que la disfruta ha incurrido en una falta de cuidado.

En este caso, es la persona que disfruta del espacio quien debe asumir la reparación, como ha quedado plasmado en la jurisprudencia de terrazas comunitarias de uso privativo existente. Ejemplo de ello es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª), de 28.05.2018.

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