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Conceptos y características del contrato de arrendamiento

19 Abr 21

Si tienes en mente alquilar una vivienda, un local o cualquier otro inmueble, te recomendamos tener claras ciertas nociones relacionadas con el contrato de arrendamiento. En concreto, nos referimos a cómo redactarlo y a las características fundamentales a cumplir.

En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber:

Conceptos intrínsecos al contrato de arrendamiento

Al poner en el mercado un inmueble en alquiler, lo más normal es redactar por escrito un contrato de arrendamiento para recoger los principales puntos vinculantes entre las partes: arrendador y arrendatario.

Sin embargo, esta no es la única forma de cerrar el acuerdo, dado que la opción de acuerdo verbal también cuenta con total validez legal, si bien este formato es más susceptible de problemas por interpretaciones que la versión escrita donde se refleja de manera constatable lo acordado punto por punto.

No son pocos los casos en que se producen controversias por la interpretación de lo establecido en el contrato de arrendamiento de una vivienda o de otro tipo de inmueble obligando finalmente a las partes a llegar a los tribunales.

Una forma sencilla de minimizar el riesgo de pleitear por malinterpretaciones pasa por contratar a un abogado para revisar o redactar el texto y evitar así resquicios legales.

Piensa que el coste de este servicio por parte de un abogado será siempre inferior al soportado en caso de ir a juicio.

Siguiendo en este mismo sentido y para reforzar las garantías entre las partes, existe la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad donde se podrá inscribir el contrato de arrendamiento.

Este acto también permite al Estado contar con información de utilidad para diseñar posibles mejoras en lo que a ordenación normativa de los arrendamientos se refiere.

A modo de introducción rápida debes saber que a todo contrato de arrendamiento le definen cuatro adjetivos principales:

  1. Consensual: es necesario el consentimiento de las partes.

  2. Oneroso: existen una serie de obligaciones y derechos económicos y recíprocos.

  3. Temporal: el uso y disfrute se establece por un período de tiempo determinado, susceptible de prórrogas pero con límites decretados.

  4. Bilateral: los derechos y obligaciones afectan a ambas partes.

Además de esto, existen otros conceptos relacionados con los contratos de arrendamiento. Los vamos a desarrollar en profundidad en los siguientes apartados, tomando como base la Ley 29/1994 la cual reglamenta los Arrendamientos Urbanos y establece entre otras cosas lo siguiente:

  • El contrato de arrendamiento debe regular de forma clara y diferenciada los acuerdos cerrados por alquiler de vivienda de aquellos destinados a otros usos. Este hecho se ampara en las distintas realidades económicas existentes y sujetas a sistemas normativos distintos.

  • Los acuerdos contractuales de alquiler por escrito deben identificar perfectamente a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, la mensualidad establecida como renta a pagar, el importe de la fianza y todas aquellas cláusulas que las partes consideren determinantes.

  • La regulación de los arrendamientos de viviendas tiene un carácter tuitivo -de protección y defensa- mientras que otros tipos de arrendamientos se regulan por el libre acuerdo de las partes.

  • El plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de viviendas es de cinco años para garantizar una cierta estabilidad a las unidades familiares e identificarlo como una alternativa válida a la propiedad.

  • El sistema de duración mínima se fundamenta en un acuerdo inter partes en cuanto a la duración inicial del contrato al que se suman una serie de prórrogas anuales obligatorias hasta llegar al plazo establecido de cinco años.

  • A partir de los cinco años, se pone en marcha un mecanismo de prórroga tácita aplicable sobre períodos anuales de tres años.

  • La necesidad de establecer períodos inferiores de duración estará vinculada a la necesidad por parte del propietario de recuperar la vivienda arrendada como primera residencia y se debe conocer y hacer constar al momento de celebrar el contrato de arrendamiento.

  • La determinación de la renta inicial arranca de los pactos establecidos entre las partes y afecta tanto a los contratos nuevos como a los ya establecidos. Asimismo, la norma establece un mecanismo de actualización de rentas en función de las variaciones porcentuales del IPC -Índice de Precios al Consumo-.

  • En caso de enajenación de la vivienda en alquiler, la ley mantiene el derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario. En este artículo encuentras más información sobre el contrato de alquiler con opción a compra.

 Otros conceptos de interés

Además de los ya mencionados, existen otras claves a hacer constar en los contratos de arrendamiento:

  • El importe de la fianza depositada es negociable y se pacta libremente, si bien la ley establece un depósito mínimo equivalente a dos meses de alquiler. El importe a pagar, el domicilio y la forma de pago están sujetos a pactos libres entre las partes implicadas. Tienes toda la información necesaria sobre el depósito de la fianza de alquiler aquí.

  • La ley contempla la cesión y subarriendo de los locales comerciales alquilados pero establece la obligatoriedad del arrendatario de comunicar la operación al arrendador. En este caso, el arrendador tiene derecho a pedir un incremento del 10% en casos de subarriendo parcial y del 20% si el subarriendo es total.

  • Si el propietario se plantea la compraventa del local o inmueble, el arrendatario tendrá derecho a la opción de tanteo y retracto.

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