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22 Ene 2021

Arrendatario

¿Quién es el arrendatario?

Se entiende por arrendatario al individuo que toma en arrendamiento una determinada cosa o servicio.

Al arrendatario se le conoce coloquialmente con el nombre de inquilino.

Derechos del arrendatario

Negociar el precio y la duración del contrato

En el contrato de arrendamiento se fija la duración que tendrá esta relación contractual, así como el precio que el arrendatario habrá de satisfacer en concepto de renta periódica al arrendador.

A la hora de alquilar tu casa de forma segura, tanto el precio como la duración del arrendamiento son condiciones que se negocian previamente por las dos partes y que quedan fijadas.

Mientras el contrato esté en vigor, la renta solo se podrá actualizar anualmente y en los términos que se pacten entre las partes. La actualización anual no ha de coincidir de forma obligatoria con el IPC, sino que puede existir pacto en concreto entre el inquilino y el propietario del inmueble en alquiler.

Prorrogar el tiempo de duración del contrato

El arrendatario no tiene la obligación de prorrogar el contrato, sino el derecho de hacerlo.

El Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece en su artículo 10 que si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo los 5 años de duración (entre personas físicas) o de 7 años (si el arrendador es persona jurídica) y ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de no seguir adelante -al menos con 4 meses de antelación en caso del arrendador y de 2 meses en el caso del arrendatario-, el contrato se prorrogará automática y obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.

Lo anterior se considera de obligado cumplimiento salvo que el arrendatario haya manifestado al arrendador su voluntad de no renovar el contrato con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

Rescindir el contrato en caso necesario

A partir de los 6 meses, el arrendatario puede anular el contrato, siempre y cuando avise al arrendador con 30 días de antelación como mínimo.

Si en el contrato de arrendamiento se pactó indemnización, el arrendatario deberá hacerla frente. Por lo general, en estos pactos, el arrendatario debe indemnizar con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor en ese momento por cada año del contrato pendiente de cumplir.

Los periodos de tiempo que sean inferiores al año se computarán de forma proporcional a la hora de calcular la indemnización.

Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda

Si al finalizar el contrato se acredita el buen estado del inmueble objeto de alquiler, así como que el arrendatario está al corriente en el pago de los suministros, este último podrá solicitar el reembolso de la cantidad entregada como fianza como máximo en un plazo de un mes a la devolución de las llaves.

En caso de no cumplirse este plazo, el arrendatario podrá exigir el pago de intereses por parte del propietario.

Seguir alquilado pese al cambio de propietario

En caso de que se produzca un cambio de propietario, los inquilinos mantendrán sus contratos en igualdad de condiciones a las previamente firmadas tanto en cuanto a sus derechos como a sus obligaciones.

Si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino podrá exigir permanecer en ella durante 3 meses, en los que deberá abonar la mensualidad u otras cantidades devengadas al nuevo arrendador.

Ceder el contrato de arrendamiento en situaciones concretas

En casos de nulidad, separación o divorcio del arrendatario, su cónyuge podrá pasar a ser titular del contrato de arrendamiento si así lo marca la Ley.

Para ello, deberá comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de 2 meses desde que haya una notificación judicial.

En caso de fallecimiento del arrendatario, sus herederos podrán pactar la no subrogación siempre que el fallecimiento se produzca con los tres años desde el inicio del contrato de arrendamiento cumplidos. La extinción del contrato la podrán solicitar al cumplirse los tres años de contrato.

Acceder a beneficios fiscales en la declaración de la renta

El arrendatario puede ejercitar su derecho a deducción del importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta. El porcentaje de deducción se establece en función de la base imponible.

Las reformas realizadas y acordadas con el arrendador también son deducibles.

Rebajar el precio del alquiler por mejoras en la vivienda

El arrendatario está en capacidad de negociar rebajas en el pago de las cuotas de alquiler en el caso de que haya realizado obras de mejora en la vivienda y siempre que estas hayan sido aprobadas por escrito por el arrendador y pactada la deducción del pago de la renta de forma total o parcial.

Si las reformas o las compensaciones no se hacen de la forma pactada, el arrendador podrá finalizar el contrato e incluso exigir al arrendatario que devuelva la vivienda en el estado previo a la realización de las mismas, no teniendo derecho a indemnización alguna.

En caso de discapacidad del arrendatario, de su cónyuge o de las personas que conviven en la vivienda, el inquilino podrá solicitar -previa notificación al propietario- la realización de reformas que faciliten la accesibilidad. Estas reformas no podrán afectar a los elementos comunes del edificio ni tampoco a su estabilidad o seguridad.

Al finalizar el contrato de arrendamiento, el propietario tiene derecho a exigir que la vivienda se devuelva en su estado original.

Renunciar al derecho de adquisición preferente

El arrendatario tiene -por lo general- derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble, pero también tiene potestad para renunciar a dicho derecho.

El propietario debe informar al inquilino con al menos 30 días de antelación de su intención de venta.

Obligaciones del arrendatario

Abonar la fianza al formalizar el contrato

En todo contrato de arrendamiento existe una fianza legal que se destina a cubrir posibles daños en la vivienda objeto de alquiler y que, normalmente corresponde a un mes de renta, aunque también puede ser una cantidad pactada entre las partes.

El depósito de la fianza se hace en el organismo que la CCAA correspondiente establece a tal efecto.

En casos de desperfectos en la vivienda, de finalización del contrato antes del tiempo establecido o de impago por parte del arrendatario, al propietario le asiste el derecho de disfrute de la fianza depositada.

Pagar en los términos acordados la renta

La mensualidad acordada debe ser satisfecha por el arrendatario en los plazos estipulados en el contrato de arrendamiento que se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.

El arrendamiento quedará anulado si transcurridos 10 días hábiles tras requerimiento notarial o resolución judicial al arrendatario por parte del propietario para que se realice el pago, este no recibe respuesta.

En caso de impago el propietario podrá solicitar el desalojo y desahucio del arrendatario moroso.

Pagar los gastos de suministros

Salvo que en el contrato de alquiler se establezca lo contrario, las tasas municipales como el IBI son por cuenta del arrendador, no así el gasto derivado de los suministros –agua, gas, luz– y el del seguro de hogar del contenido de la vivienda.

Entregar la vivienda en su estado original

A no ser que el propietario lo establezca de otra forma, al finalizar el alquiler, el inquilino deberá entregar la vivienda en su estado original.

De no hacerlo de este modo, el arrendador puede ejercer su derecho de compensación a través de la fianza depositada.

Desalojar la vivienda en caso de necesidad del arrendador

El arrendatario estará obligado a dejar la vivienda si tras el primer año de contrato y siempre que exista preaviso de al menos 2 meses de antelación, el propietario acredita necesitar la vivienda para su uso habitual, el de familiares de primer grado o el de su cónyuge en caso de nulidad, separación o divorcio.

El arrendador deberá habitar el inmueble en un plazo máximo de 3 meses tras el desalojo del arrendatario -excepto en situaciones de fuerza mayor- y el arrendatario tendrá 30 días para regresar como inquilino por un período de hasta 3 años.

Resolución del derecho del arrendador

Si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad puede quedar extinguido en caso de que el propietario sufra una ejecución hipotecaria, una sentencia judicial en contra o una sustitución fideicomisaria.