Diferencia de metros entre la escritura y la realidad: ¿registro o catastro?

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Diferencia de metros entre la escritura y la realidad: ¿registro o catastro?

La diferencia de metros entre la escritura y la realidad es algo que puede ocurrir, al igual que entre la escritura y el catastro, y puede suponer un problema en el contexto de una compraventa o de una herencia, por ejemplo.

Por ello, es recomendable que los bienes inmuebles se encuentren convenientemente escriturados, verificando que la información coincida con el catastro.

Si no es así, presta atención a este contenido. Vamos a explicarte qué ocurre si existe una diferencia de metros entre la escritura y la realidad, y qué tiene más valor, la escritura o el catastro.

Diferencia de metros entre la escritura y la realidad

La diferencia entre la escritura y la realidad es un hecho que se produce de forma más frecuente de lo que piensas.

Generalmente, las fincas, inmuebles o parcelas son objeto de escrituras públicas que redactan los notarios y se inscriben en el Registro de la Propiedad. En este documento se hacen constar diferentes datos como la situación de la propiedad, los linderos y la superficie.

Sin embargo, en una propiedad confluyen 3 realidades que pueden no ser coincidentes:

  1. Realidad física. Superficie y situación.
  2. Realidad catastral. Certificación descriptiva y gráfica.
  3. Realidad jurídica. Información de las escrituras o títulos previos del Registro de la Propiedad.

Desde la promulgación de la Ley 13/2015 se ha establecido un sistema de coordinación entre el catastro y el Registro de la Propiedad con la intención de hacer coincidir la información de uno y otro sistema de inscripción.

Esto permite proporcionar más seguridad jurídica a la ciudadanía a la hora de comprar o vender una propiedad plasmando los aspectos técnicos de intercambio de información entre 3 actores:

  1. Dirección General del Catastro (DGC).
  2. Colegio de Registradores (CORPME).
  3. Colegio General del Notariado.

En este documento legal se establece que la escritura de una propiedad debe incorporar la información registral y la descripción gráfica georreferenciada con base en la información cartográfica del catastro.

Consecuencias de la diferencia de metros entre escritura y realidad

Cuando existe una diferencia de metros entre escritura y realidad puede acarrear problemas en contextos como los que te describimos a continuación:

  • Cuando deseas transmitir un inmueble, tanto por donación como por venta.
  • Cuando quieres arreglar los detalles de tu herencia.
  • Cuando la propiedad se incluye en una actuación urbanística o se expropia.
  • Cuando la Administración inicia un proceso de regularización impulsado por la ley de reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley 13/2015 anteriormente citada.

Antes de proseguir aclarando qué ocurre cuando hay una diferencia entre escritura y realidad, es importante detenernos en la diferencia principal entre la escritura y el catastro.

Diferencias entre la escritura y el catastro

La diferencia entre escritura en el Registro de la Propiedad y catastro es que la primera es voluntaria y depende del Ministerio de Justicia.

Por su parte, la inscripción en el catastro es obligatoria y depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública.

Otra de las diferencias reside en el tipo de datos que puede consultarse:

  • En el Registro de la Propiedad mediante una nota simple puedes consultar al propietario de la vivienda, las cargas y/o hipotecas que existen.
  • En el catastro te permite acceder a la geolocalización del inmueble, la referencia catastral y superficie. Los datos privados arrojan, además, el valor catastral.

Asimismo, el valor judicial no es el mismo entre un sistema y otro. 

En el caso de que exista una diferencia en los metros cuadrados que aparecen en el catastro y los que aparecen en las escrituras, debes saber que prevalecen los que recoge el Registro de la Propiedad, también conocido como registro de bienes inmuebles.

Esto se explica porque esta institución que eleva a público la inscripción de un inmueble cuenta con carácter jurídico y de preservación con respecto a la propiedad privada, mientras que los datos de catastro pueden ser inexactos.

¿Qué hacer si hay una diferencia de metros entre la escritura y la realidad?

En el caso de que detectes una diferencia de metros entre la escritura y la realidad, puedes proceder de la siguiente manera:

  • Contratar los servicios de un topógrafo para que mida la finca y redacte un informe técnico.
  • Contrastar este informe técnico con los datos plasmados en el Registro de la Propiedad y el catastro.

A partir de aquí pueden darse 3 casos:

  1. El catastro está equivocado. Para modificarlo debes presentar el certificado registral, los planos de que dispongas y cumplimentar el modelo catastral de corrección de errores.
  2. El Registro de la Propiedad está equivocado. En este caso, para ajustar la información a la realidad has de solicitar el certificado catastral o el expediente de dominio, dependiendo del grado de discrepancia, como veremos más adelante.
  3. Ambos registros están equivocados. En este escenario es necesario que aportes todo tipo de documentos que justifiquen los datos a subsanar como puede ser una cartografía histórica y el consentimiento de los vecinos.

Si no quieres ocuparte por ti mismo de solucionar un caso de diferencia de metros entre la escritura y la realidad, puedes recurrir a los servicios de un especialista en derecho inmobiliario, de la construcción y urbanismo.

De todas formas, la Ley Hipotecaria recoge varios procedimientos dependiendo del porcentaje de discrepancia que te detallamos seguidamente.

Diferencia menor del 10 %

Si la diferencia es inferior al 10 % debe acreditarse a través de una certificación catastral descriptiva y gráfica sin necesidad de abrir ningún tipo de expediente ante notario.

Cuando la diferencia no exceda del 5 %, es suficiente con la manifestación del otorgante.

Diferencia mayor de 10 %

En este caso las modificaciones se realizan ante notario mediante un acta basada en la documentación aportada. El registrador cuenta con 15 días para conformar el certificado.

El notario debe informar de la modificación a los vecinos de las fincas colindantes u otros interesados con el objetivo de que acepten esta modificación o que aporten sus alegaciones.

En todo caso, ha de firmarse una escritura pública de rectificación, y a continuación, el Registrador de la Propiedad debe emitir una resolución, siempre que no exista ninguna duda al respecto, como puede ser la doble inscripción de un inmueble.

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